Bestemmelser

Lokalplanen har til formål

at sikre udlæg af arealer til bebyggelse og til en kvartersplads med plads til offentlige aktiviteter, herunder mulighed for at drive restaurant/café samt afholde musikarrangementer/events, der understøtter pladsens funktion.

at sikre områdets anvendelse som centerområde med boliger, herunder etageboliger, og plads til blandede byfunktioner, både i bebyggelsen og på pladsen.

at sikre bebyggelsens kvalitet, sammenkobling med kvartersplads og park samt gode forbindelser til det omkringliggende område.

at sikre en god håndtering af regnvand gennem etablering af løsninger, der integreres i byrummet. Dette skal sikre, at kvaliteten af de tekniske løsninger bliver høj, og at de skaber værdi for området.

Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matrikelnumrene **, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf.
Området opdeles som vist på lokalplankortet i delområderne A til […]

Lokalplanen afgrænses som vist på matrikelkort, bilag A, og omfatter matrikelnumrene 9t, 10ae samt en del af 9b og 7000bm Jerne, Esbjerg Jorder, samt alle parceller, der opstår efter byrådets 1. behandling.

Lokalplanområdet ligger i og skal forblive i byzone.

Området opdeles som vist på Lokalplankort, Bilag B i Delområder A og Delområde B.

Delområde A

Delområde A udlægges til rekreativt område.

Delområde A må kun anvendes til rekreativt område i form af grønne områder, og regnvandshåndtering, legepladser, boldbaner, overdækkede arealer og lignende.

Delområde B

Delområde B er udlagt til lokalcenter.

Delområde B må kun anvendes til boligformål i form af etageboligbebyggelse samt café, serviceerhverv og mindre butikker som bager, keramik og lignende. Herunder almennyttige funktioner som lokalt mødested, studierum, fælleskøkken og lignende. Dertil grønt rekreativt område med friluftsfaciliteter som legeplads, boldbane, pavillon, scene til event/musikarrangementer og lignende.

Den nødvendige plads til parkering, håndtering af affald og lignende.

Byggefelterne skal der i stueetagen sammenlagt udlægges plads til minimum to publikumsorienterede funktioner.

Boliger må kun anvendes til helårsbeboelser.

Byggefelterne må kun anvendes til funktioner med en miljøpåvirkning, der svarer til klasse 1-2 i Håndbog om Miljø og Planlægning.

Udstykning kan tillades indenfor Delområde B

Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej og sti samt almen forsynings- eller afløbsledning, afløbsanlæg samt fri- og opholdsarealer er tilladt.

Området skal vejbetjenes fra Stengårdsvej som vist på kortbilag B.

Alt opbygning under fast belægning skal, så vidt muligt, udføres med lokalt tilgængelige materialer, f.eks. kalkstabiliseret ler fra udgravning.

Veje

Vejen skal anlægges med en kørebanebredde på minimum 4,5 meter med et udlæg på minimum 7 meter.

Vejen skal etableres med et fortov på minimum 1,6 meter

På kvarterspladsen kan der syd for pavillonen etableres en aflæsnings plads og indgang til brandvej.

Stier

Der skal etableres stiforbindelser, der forbinder området med kvartersplads, UC Syd, Den Grønne Ring og området generelt som vist på lokalplankort, bilag B.

Stiforbindelser skal etableres som cykelstier og mindre gangstier.

Cykelstien skal forbinde til krydset ved Strandby Kirkevej og Storegade.

Fælles stier skal etableres med 3 m bredde og anlægges med fast belægning.

Gangstier skal etableres med 2 m bredde.

Belysning

Belysning af veje, parkeringsarealer og varegård skal etableres ved opstilling af armatur med en lyspunkthøjde på højst 6 meter og skal være udformet således, at lyskeglen ikke er til gene for omgivelserne

Belysning af gang- og vejarealer skal udføres med ensartede armaturer.

Øvrig udendørs belysning, herunder belysning af stier, bygningsdele mv. må kun etableres med opstilling af armatur med en lyspunkthøjde på højst 3,5 meter og skal være udformet således, at lyskeglen fra kraftige lys ikke er til gene for omgivelserne.

Belysning af gang- og vejarealer skal udføres med ensartede armaturer.

Der skal mindst anlægges parkering svarende til 1 p-plads pr. 10. boliger.

Parkering må kun etableres inden for parkering og vej arealet, som vist på lokalplankort, bilag B.

Ved anlæg af parkeringsarealer på terræn skal et areal, svarende til hver 8. parkeringsplads, udføres som grønt areal med spredt beplantning/træbeplantning på grøn bund. Dette kan også udføres som arealer i direkte forbindelse med parkeringsarealet.

Kørearealerne i området skal indrettes, så køretøjer ikke bakker til og fra offentlig vej.

Nye tekniske forsyningsledninger skal fremføres som jordkabler.

Anlæg til fælles opsamling af husholdningsaffald og genbrugsmaterialer som papir, glas, metal og lignende skal etableres som nedgravede affaldsløsninger eller som overfladeløsninger, indarbejdet i områdets arkitektur og bygninger.

Affaldsstationerne skal placeres, så ingen boliger ligger med større afstand end 75 m hertil.

I forbindelse med en af affaldsstationerne kan der etableres plads til en større container til erhvervsaffald og eventuelt en genbrugsstation.

Nedgravede anlæg til affaldshåndtering skal være tilgængelige til brug for pladsen.

Nedsivning af regnvand

Indenfor delområde A og B må der etableres regnvandsbassiner.

Bassinerne skal udformes sådan, at de indpasses i landskabet og tilpasses det lokale miljø med plads til et varieret plante- og dyreliv.

Som minimum skal tag- og overfladevand fra 40 % af ejendommens areal nedsives.

Møller og antenner

På hver ejendom kan der opsættes én husantenne eller parabol, disse må ikke være synlig fra vej og sti.

Der må ikke opsættes husstandsvindmøller inden for lokalplanområdet.

Inden for delområde B skal al bebyggelse opføres inden for byggefelterne, som vist på kortbilag B.

Undtaget §7.1 er sekundær bebyggelse, såsom carporte, cykelskure, udhuse, drivhuse og bebyggelse til affaldshåndtering. Pavillon og scene er ligeledes undtaget af §7.1.

Sekundær bebyggelse skal placeres væk fra midten af kvarterspladsen samt overgangene fra pladsen – enten placeret i skjulte nicher, under jorden, som tilbygning, indbygget i bebyggelsen, afskærmet med beplantning eller som kunstværker, så de bidrager positivt til byrummet.

Cykelskure kan etableres nærmere kvarterspladsen, såfremt de tilføjer kvalitet til byrummet gennem grønne tage, ophold, læ og er udformet sådan, at de i udtryk og materialer matcher det øvrige design.

Inden for hver byggefelt skal der i bebyggelsen etableres mindst en åben passage til gennemgang. Åbningen skal være minimum 7 meter bred og 3,5 meter høj.

Passagerne skal være offentligt tilgængelige, og der må ikke etableres porte, beplantning eller lignende, der forhindrer gennemgang og visuel forbindelse.

Som en del af boligerne i stueetagen, kan der gøres plads til små udearealer. Disse arealer må ikke være indhegnet eller afskærmet på alle sider.

Bebyggelsesprocent og højde

Der må højst etableres bebyggelse med et samlet etageareal på 9000 m2.

Inden for byggefelterne fastsættes facadehøjde på maks. 5 etager og 20 meter, målt fra sokkelens overkant.

Ved bebyggelse over 2 etager, skal bygningens højde og facade fremstå varierende og med mindst 3 variationer. Højdevariationen skal minimum udgøre én halv etage, og facadeforskydningen minimum en meter.

Sekundær bebyggelse i delområde A og B, såsom cykel-/redskabsskure, overdækkede arealer og lignende, må kun opføres med et areal op til 50 m² og en højde op til 3 m.

Gælder ikke pavillon og scene til events/musikarrangementer.

Facader

Boligernes facader udformes, så Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser kan overholdes indendørs med åbne vinduer.

Bygninger inden for lokalplanens område skal have ydervægge i blanke mursten eller naturtræ. Mindre bygningsdele, som fordelingsgange, må udføres i andet materiale.

Mursten må ikke være dobbelt brændte.

Facaderne ved fordelingsarealerne skal udføres i andet materiale end mursten, f.eks. naturmaterialer, naturtræ, biogene materialer eller lignende.

Åben passager som en del af bebyggelsen skal udføres i samme materialer som facaderne.

Ved bebyggelse over 2 etager skal ydervæggene inddeles i mindre facadepartier, udført i varierende materialeudtryk, enten mursten eller naturtræ.

Gælder ikke facaderne i forbindelse med fordelingsareal.

Bygninger som en pavillon og scenen er undtaget fra alle materialebestemmelser.

Café, mindre butikker og lokale mødesteder, med facader ud mod offentlige rum skal i hver etage forsynes med vinduer i mindst 50 % af facadens areal.

Vinduerne må ikke tildækkes med inventar eller overklæbes med film eller lignende, så indtrykket af vinduet forsvinder. Vinduer skal give indsyn til butikken eller fungere som udstillingsvinduer.

Sokkelhøjder, der overstiger 0,5 meter målt fra terræn, skal fremstå som en del af bygningens facade.

Tag

Tage skal udføres som flade tage, eller med ensidig taghældning.

Tagbeklædning skal udføres i listedækket tagpap, naturskifer, sorte tegl- eller betontagsten eller som grønne tage (vegetation). Tagbeklædning kan desuden udføres i sorte solcelletagsten.

Tagmaterialet må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer.

Tagrender og nedløb skal udføres i stål, alu eller zink.

Fordelingsareal

Synlige understøtninger af fordelingsarealet skal indpasses i bygningens arkitektur ved brug af samme facademateriale eller lignende.

Værn i forbindelse med altaner, fordelingsarealer m.v., må ikke udføres udelukkende eller i en kombination af stål, zink eller lignende. Der skal anvendes minimum andre materialer, som f.eks. træ, malede overflader eller lignende.

Værn i forbindelse med altaner, fordelingsarealer m.v., skal fremstå åbne og levende, og må ikke fremstå i en tæt og lukket struktur bestående af kun horisontale eller vertikale linjer, net eller grid.

Værn i forbindelse med altaner, fordelingsarealer m.v., der er længere end 20 meter, skal etableres med elementer, der bryder på tværs af flere etager, f.eks. gennem elementer af trælameller eller beplantning over to etager.

Sekundær bebyggelse

Sekundære bygninger, som cykelskure, affaldsskure m.v., skal udføres i samme facademateriale og farve som etageejendommen.

Drivhuse, orangerier og lignende kan udføres i glas.

Sekundære bygninger kan også opføres i bæredygtige materialer som udbrændt ler, træ m.m. eller dækket med vegetation – såkaldte grønne tage og facader.

Udformning

Indgange, opgange og elevator skal være integreret i bebyggelsen og må ikke fremstå et enkeltstående element eller trappetårn.

Hovedindgangene skal placeres ud mod Kvarterspladsen eller arealet parkering og vej.

Fællesområderne i forbindelse med bygningen samt fordelingsarealerne, skal udføres, så de fremstår som flere fællesaltaner i varierende størrelser.

Altaner må ikke etableres ud mod kvarterspladsen.

Der kan etableres franske altaner.

Varmepumper og lign. tekniske anlæg må kun placeres på facader, der ikke er orienteret mod fælles opholdsarealer eller interne veje. Varmepumper og lign. tekniske anlæg skal inddækkes med træ, enten i olieret eller ubehandlet ædeltræ, sortmalet eller samme materialer som boligen.

Tekniske anlæg kan endvidere placeres på tagfladen, såfremt at anlægget ikke er synligt fra omgivelserne.

For solenergianlæg (solceller/ solpaneler/ solfanger og lign.) gælder følgende:

• Anlæg må ikke udføres i reflekterende materiale, der kan medføre blændingsgener for naboer og genboer.
• Anlæg må kun etableres fladt direkte på tagfladen.
• Anlægget kan hæves/vinkles, såfremt, det ikke er synligt fra fælles opholdsarealer eller de omkringliggende veje inden for 50 meter.
• På flade tage kan anlægget dog hæves/vinkles, såfremt det er skjult og ikke synligt fra nabogrund og offentlige arealer.
• Anlæg må ikke etableres på terræn.

Opholdsarealer, herunder tagterrasser og altaner, skal overholde Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser.

Den sydlige parklomme samt en mindre del af kvarterspladsen, der ligger langs vejen, er delvist støjbelastet som forholdene er i dag.

Der skal som minimum udlægges fælles opholdsareal svarende til mindst 10 % af det samlede etageareal samt et fælles opholdsareal på mindst 5 % af det samlede grundareal.

Offentlige opholdsarealer inden for en afstand af 100 meter kan regnes med. 

Udendørs opholdsarealer må etableres på altaner, tagterrasser og lignende, når de er placeret og indrettet til formålet.

Kvarterspladsen, parklommerne, samt de tilstødende byggefelter skal udformes med en stærk visuel og funktionel sammenhæng med det omkringliggende parkareal.

Derfor må der ikke opføres hegn, der begrænser dette. Gælder også i skel.

Henstilling af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over 3.500 kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet.

Beplantning

Beplantning, som er markeret på lokalplankort, bilag B, skal bevares.

Beplantning, der er markeret som særdeles egnet, egnet og mindre egnet rastested for flagermus, som vist på kort bilag D, må ikke fældes, før træet er undersøgt for flagermus.

Der må ikke foretages anlægsarbejder indenfor de § 9.6 og 9.7 nævnte træernes drypzoner.

Træernes vækstvilkår må ikke forringes, f.eks. ved terrænregulering, ændring af belægning osv.

Beplantningen skal tilplantes sådan, at der skabes et godt miljø for biodiversiteten i området.

Hegn i skel skal være levende hegn.

Terrænregulering

Terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn tillades ikke.

I lavning, som vist på lokalplankort, bilag B, tillades det at hæve eksisterende terræn så det matcher det omkringliggende terræn, altså op til kote 18,5. Herfra +/- 0,5 meter.

Terrænregulering for området må ikke udføres sådan, at kvarterspladsen eller bygningen fremstår som på en høj. Terrænregulering på mere end 0,5 meter skal derfor have en hældning på maks. 1:5.

Undtaget er terrænregulering i forbindelse med anlæg af vej, jordvolde, etablering af teknisk

Al terrænregulering mellem skel og indtil 2,5 meter fra skel skal ske ved udjævning/tilpasning til de tilstødende arealer og grunde.

Skråning mod naboskel må have en hældning på højst 1:3.

Dele af jordvolden må fjernes for at skabe en bedre forbindelse ind og ud af området.

Jordvolde må gerne etableres i forbindelse med den eksisterende vold for at indarbejde volden bedre i området.

Regnvandshåndtering

Inden for delområde A og B skal der etableres regnvandsløsninger, som håndterer eller leder overfladevand. Løsningerne skal udføres som rekreative eller som et grønt, naturligt anlæg.

Regnvandsbassiner skal udformes med skråningsanlæg med en hældning på max. 1:5 eller med en trappekant.

Kvarterspladsen

Kvarterspladsen skal være placeret ved det skraverede område, som i princippet er vist på kortbilag B.

Pavillonen skal ud mod kvarterspladsen fremstå åben og med en aktiv facade til brug i forbindelse med pladsen og større arrangementer, både til ophold og opbevaring m.m.

Kvarterspladsen og det tilstødende byggefelt skal udformes med en stærk visuel og funktionel sammenhæng.

Inden for området parkering og vej, som vist på lokalplankort, bilag B, skal det sikres, at hverdagstrafik ikke kører ind på kvarterspladsen.

Kvarterspladsen kan bruges som brandvej og adgang til specialkørsel i forbindelse med arrangementer.

Parklommer

Inden for delområde B skal der mellem parken og etageejendommene etableres et gårdrum eller en ”parklomme”.

Parklommerne skal etableres med en sti/forbindelse til kvarterspladsen. Stien må ikke dækkes ind eller til og skal være klar forbindelse til kvarterspladsen.

Fra stien og mod facaderne skal der etableres et opholdsareal, der gradvist bliver mere privat.

Ingen bestemmelser

Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før:

de i § 5 nævnte veje og stier i delområde B er etablerede;

de i § 5 nævnte parkeringsarealer er etablerede;

det i § 6 nævnte regnvandsbassin er etableret;

de i § 8 nævnte facader er etablerede;

de i § 9 nævnte fri- opholdsarealer er etablerede;

at det ved målinger eller beregninger er dokumenteret, at de vejledende støjgrænser fra Miljøstyrelsen overholdes

Efter den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af denne lokalplan ophæves og aflyses følgende lokalplaner:

Lokalplan nr. 016 – For et område ved Jernbanen, Øst for Jagtvej, Degnevej og syd for Spangsbjerg Møllevej indberettet til plandata/tinglyst den 21.april.1966 aflyses i sin helhed/for den del af lokalplanområdet, der er omfattet af nærværende lokalplan.

Følgende servitutter aflyses i forbindelse med lokalplanens vedtagelse:

Dok. nr. 49_A_212 om bebyggelse, benyttelse og oversigtsservitutter, tinglyst den 17. juni 1952,

Dok. nr. 49_Ø_791 om bebyggelse, benyttelse og oversigtsservitutter, tinglyst den 22. april 1971,

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 01-070-0002 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af –Plan, By & Lokalsamfundsudvalget i Esbjerg den 19. 01. 2026, med henblik på offentlig høring.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Rikke Vestergaard, Direktør for Teknik & Miljø