Bestemmelser

Lokalplanen har til formål at:

Muliggøre etablering af boliger, kontor- og serviceerhverv, publikumsorienteret serviceerhverv, fritids- og oplevelseserhverv, restaurant, butikker, sundhedserhverv samt hotel.

  Sikre at ny bebyggelse tilpasses omgivelserne i størrelse, proportioner og materialer.

Sikre sammenhæng og åbenhed mellem bebyggelsens funktioner i stueetagen, 1. og 2. sal mod Skolegade, Heerups Have og omgivelserne, for at understøtte en levende og aktiv bykerne. 

Sikre at ny bebyggelse udformes med høj arkitektonisk kvalitet, med et tydeligt grid-system af vertikale søjler og horisontale facadebånd, samt facadeudtryk med dybde og skyggespil.

Sikre den offentlig stiforbindelse mod nord, fra parkeringshuset i Danmarksgade gennem planområdet til Heerups Have, med et grønt præg af planter og træer.

Lokalplanen afgrænses som vist på matrikelkort Bilag A og omfatter matr.nr. 757 Esbjerg Bygrunde.

Lokalplanområdet ligger i og skal forblive i byzone.

Stueetagen må kun anvendes til kontor- og serviceerhverv og publikumsorienteret serviceerhverv som restaurant, café, frisør, og butiksfunktioner.

Kontorerhverv må ikke placeres ud mod Heerups Have og den grønne stiforbindelse i stueetagen.

1. – 2. sal må kun anvendes til kontor- og serviceerhverv, fritids- og oplevelseserhverv samt sundhedserhverv.

3. - 6. sal må kun anvendes til boligformål. Boliger må kun anvendes til helårsbeboelse.

Det samlede areal til butikker må ikke overstige 400 m².

Bygningen kan omdannes og anvendes til hotel med tilhørende servicefaciliteter. Hotelanvendelse ophæver de i §3.3-3.4 nævnte anvendelser.

Hotelanvendelsen må kun ske på hele etager.

Ubebyggede arealer må kun anvendes til parkering, grønne områder samt vej- og stiadgang.

Der må ikke etableres erhverv, der har større miljøpåvirkning, end hvad der svarer til miljøklasse 1-2, jf. Håndbog om Miljø og Planlægning.

Området må ikke udstykkes yderligere.

Området skal vej- og stibetjenes fra Danmarksgade i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankortet Bilag B.

Lokalplanområdet skal indrettes, så det ikke er nødvendigt for lastbiler og renovationskøretøjer at bakke, hvor der færdes gående.

Der skal for lokalplanområdet sikres oversigtsarealer i henhold til vejreglerne.

Der skal etableres offentlig stipassage mellem Heerups Have og parkeringshuset i Danmarksgade.

Den offentlige stipassage skal placeres mellem a-b-c, i princippet som vist på lokalplankortet bilag B, og skal anlægges med fast belægning i en bredde af mindst 2,5 meter.

Parkering

Der skal mindst anlægges følgende cykelparkeringspladser:

• 2,2 plads pr. 100 m² etageareal til boliger.
• 1,0 plads pr. 12 gæster til hotel og restaurant.
• 1,3 plads pr. 100 m² etageareal til kontor-, service- og sundhedserhverv.
• 1,0 plads pr. 100 m² etageareal til publikumsorienteret serviceerhverv.

Inden for den grønne stiforbindelse må der maksimalt etableres 15 cykelparkeringspladser.

Cykelparkering på terræn må ikke overdækkes.

Der skal mindst anlægges følgende parkering:

• 1P plads pr. 50 m² etageareal til restauration.
• 1P plads pr. 50 m² etageareal til butikker.
• 1P plads pr. 75 m² etageareal til erhverv.
• 1P plads pr. 125 m² bolig.

Der skal etableres minimum 2 parkeringspladser indenfor lokalplanområdet. Resterende parkeringspladser skal placeres højst 75 m fra matrikelgrænsen.

Belysning

Belysning af bygningsdele samt veje, stier og parkeringsarealer skal være udformet således, at lyskeglen ikke er til gene for omgivelserne.

Belysning skal udføres med ensartet armatur.

Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler.

Affaldshåndtering

Anlæg til fælles opsamling af husholdningsaffald og genbrugsmaterialer som papir, glas, metal og lignende skal integreres i bebyggelsen.

Nedsivning af regnvand

Indenfor lokalplanområdet må der etableres regnvandsbede til nedsivning af overfladevand. Bede skal etableres med et grønt udseende.

Al bebyggelse skal placeres indenfor byggefelterne jf. Lokalplankort Bilag B

Bebyggelse kan opføres med følgende maksimale bygningshøjder og etageantal:

• Indenfor byggefelt A3 må der opføres maks. 3 etager og facadehøjden må max være 11,5 m.
• Indenfor byggefelt A4 må der opføres maks. 4 etager og facadehøjden må max være 14,5 m.
• Indenfor byggefelt A7 må der opføres maks. 7 etager og facadehøjden må max være 26 m.
• Indenfor byggefelt A8 må der opføres tekniske installationer max 2,5 m over tagfladen.

Indenfor byggefelt A3 skal bebyggelsen placeres i vejskel mod Skolegade.

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 300%.

Bebyggelse må have en højde af maks. 28,5 meter, målt fra eksisterende terræn.

Facader

Facader på bygninger skal udføres som blankt murværk i rødlige nuancer uden overfladebehandling.

Mindre facadepartier på op til 10% af facaden, ekskl. vinduer og døre kan udføres i andre materialer, som beton, træ eller metal.

Facader skal følge et grid-system bestående af vertikale søjler og horisontale facadebånd. Søjler skal fremstå som fremtrædende elementer.

For de arkitektoniske facader jf. bilag B gælder, at felterne imellem grit-systemet skal udformes således, at der opnås facader med dybde og skyggespil. Dette skal ske ved:

Enten; en konkav buet geometri, hvor facadeplanet kurver indad i forhold til bygningens øvrige facadeflugt.

Eller; at der mellem felterne i grid-systemet udføres tydelige tilbagetrækninger i murværket forhold til bygningens øvrige facadeflugt.

Alle facadeåbninger som vinduer, døre og altaner skal placeres centralt i grid-systemet.

Facader i stueetagen, 1. og 2. sal skal forsynes med vinduespartier, der udgør mindst 50% af facaden, ud mod Skolegade og Heerups Have.

Altaner skal integreres i bygningskroppen og må ikke placeres uden for bygningens facadeflugt. Udkragede altaner og andre bygningsdele er ikke tilladt.

Der må ikke etableres altangange svalegange eller fritstående trappetårne.

Sokkelhøjder må ikke overstige 0,2m.

Der skal placeres minimum et indgangsparti til ejendommen jf. bilag B.

Værn, Vinduer og døre

Værn, facadeåbninger, vinduer og døre skal udføres i metal med lyse farver.

Værn skal bestå af tynde metalstænger med en åbningsgrad på minimum 70%, så de fremstår lette. Galvaniserede overflader tillades ikke.

Vinduer skal udføres i transparant, ufarvet glas.

Vinduerne må ikke tildækkes med inventar eller overklæbes med film eller lignende, således de får karakter af facadebeklædning. Vinduer skal give indsyn til erhverv eller fungere som udstillingsvinduer.

Tage

Tage skal udføres, så de fremstår flade.

Tekniske anlæg

For solenergianlæg (solceller/solpaneler/solfanger og lign.) gælder følgende:

a. Anlæg må ikke udføres i reflekterende materiale, der kan medføre blændingsgener for naboer og genboer.

b. På flade tage kan anlægget hæves/vinkles såfremt det er skjult og ikke synlige fra nabogrund og offentlige arealer.

c. Anlæg må ikke etableres på terræn.

Antenner og paraboler til mobiltelefoni, internet, tv og lignende må Ikke opsættes indenfor planområdet.

Tekniske installationer må kun placeres på tage inden for byggefelt A8 og skal inddækkes i lyse metalplader eller med trælameller.

Skiltning på bygninger og på terræn

Skiltning og reklamering må kun foretages plant på bygningens facade.

Der må kun skiltes på bygningens facade mellem stueetagen og 1. sals vinduer.

Skiltning må kun foretages ved at opsætte løse bogstaver og logo. Pladeskilte tillades ikke.

Skiltning skal udføres i samme materiale, hvor bogstaver og logoer skal have samme størrelse.

Belysning skal være coronabelysning. Løbende og blinkende lysreklamer tillades ikke.

Kun ved indgangspartierne til bygningen må der opsættes et pladeskilt. Skilte må ikke være større end 60 x 100.

Skiltning skal have direkte tilknytning til ejendommens anvendelse.

Opholdsarealer

For erhverv skal der som minimum etableres velbeliggende og anvendelige opholdsarealer, der svarer til 2 % af erhvervets etageareal.

For boliger skal der etableres opholdsarealer svarende til mindst 10 % af boligernes etageareal.

Opholdsarealerne skal være velbeliggende og anvendelige og kan være private eller fælles.

Opholdsarealerne skal etableres som fællesarealer på tagterrasse og som indeliggende private altaner.

Der må ikke etableres skillevægge eller lignende på tagterrasserne.

Opholdsarealer, herunder tagterrasser og altaner, skal overholde Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser.

Beplantning og belægning

Den grønne stiforbindelse, som markeret på kortbilag B, skal etableres som et grønt areal i princippet som vist på Beplantningsplanen Bilag D. 

Beplantning skal anlægges i overensstemmelse med principperne i beplantningsplanen vist på bilag D.

Der skal plantes mindst 6 træer.

Der skal plantes lave flerstammede buske.

Beplantningsbede skal tilplantes med bunddække bestående af urter, græsser og stauder.

Beplantningen skal opretholdes og ved bortfald af træer, buske eller bunddække skal der ske genplantning med tilsvarende arter og karakter.

Stiforbindelsen mellem b-c, som vist på bilag B, skal udføres i chaussésten.

Terrænregulering

Terrænregulering på mere end +/- 0,1 meter i forhold til eksisterende terræn tillades ikke.

Hegn

Der må ikke opsættes hegn, plankeværk mv. indenfor lokalplanområdet og mod de tilstødende matrikler.

Belægning & nedsivning

Som min. skal tag- og overfladevand fra 50% grundarealet nedsives på egen grund. Hvis nedsivning ikke er mulig, skal tag- og overfladevandet forsinkes inden afledning.

Til nedsivning eller forsinkelse af regnvand, må der etableres forskellige LAR-løsninger som f.eks. etablering af forsinkelses- og nedsivningskassetter, brug af permeabel belægning, regnvandsbede med videre.

Oplag

Henstilling af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over 3.500 kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet.

Udendørs oplagring må ikke finde sted indenfor planområdet. 

Ingen bestemmelser.

Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før:

de i § 5 nævnte veje og stier er etablerede;

de i § 5 nævnte parkeringsarealer er overholdt;

de i § 9 nævnte opholdsarealer er etablerede;

de i § 9 nævnte beplantning er etableret;

det i § 9 nævnte anlæg til nedsivning af regnvand er etableret;

at det ved målinger eller beregninger er dokumenteret, at de vejledende

støjgrænser fra Miljøstyrelsen overholdes.

Efter den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af denne lokalplan ophæves og aflyses følgende lokalplan:

Lokalplan nr. 01-010-0014, Indre By, Hotel ved Skolegade, Esbjerg, indberettet til plandata den 3. november 2016 aflyses i sin helhed.

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 01-010-0035, udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Plan & Byudviklingsudvalget i Esbjerg den 18. december 2025.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Rikke Vestergaard, Direktør for Teknik & Miljø