Bebyggelse
For at undgå miljøkonflikter mellem de forskellige erhvervstyper er området opdelt i to overordnede områder, som tildeles hver deres miljøklasser.
Lokalplanen opdeles i to delområder, betegnet delområde I og II, som vist på kortbilag B. Det er inden for delområde I muligt at etablere virksomheder i miljøklasse 2-3 og i delområde II virksomheder i miljøklasse 3-6.
Denne opdeling laves for at tilgodese de beskrevne anvendelsesmuligheder på bedste måde således, at det vestlige delområde I nærmest Tingvejen kan indeholde arealkrævende transport relateret service- og forretningserhverv, tank- og serviceanlæg, restaurationer med drive-in funktion og publikumsorienterede erhverv. Det østlige område, delområde II, forbeholdes anvendelser indenfor miljøklasse 3-6, som transport- og logistikvirksomheder, lager- og værkstedsvirksomheder, fremstillingsvirksomheder samt transportrelaterede serviceerhverv o.l.
Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 50.
Området er omfattet af byggelinjer fra de omkringliggende veje. Mod Esbjergmotorvejen findes der dels en byggelinje på 50 meter fra vejudlæggets midte, dels en byggelinje på 25 meter fra afkørselsrampen ved Korskroen. Derudover findes der en byggelinje på 25 meter fra vejmidten på Tingvejen. Inden for byggelinjerne må der ikke placeres faste anlæg og bygninger, uden Vejdirektoratets samtykke. Der kan dog etableres skiltepylon, beplantning og haveanlæg.
Der er inden for delområde II angivet en højdegrænsezone, hvor der er mulighed for at bygge op til en højde på 20 meter. Højdegrænsezonen ligger yderligere 25 meter tilbagetrukken fra skel, delområdeafgrænsning og vejbyggelinje, hvor der på dette område stadig kan bygges i op til 3 etager og 12 meter. Højdegrænsezonen skal sikre, at bebyggelsen ikke bliver for høj og dominerende mod de omkringliggende arealer og veje. Begrænsninger i forhold til højde og placering af byggeri og anlæg fremgår af Lufthavnens hindringsplan, som er udarbejdet i henhold til gældende sikkerhedsregler i lufthavne og nationale og internationale flyvninger. Dette sikres ved at lokalplanområdet er underlagt servitut 1927-49 ’Dok. Om luftfartshindringer mv.’ af den 19.01.1978. Servitutten stiller krav om, at ethvert projekt, der vil medføre luftfartshindringer, der er 20 meter over terræn eller mere, skal forelægges for luftfartsvæsenet. Lokalplanområdet ligger indenfor lufthavnens indflyvningszoner, hvilket medfører restriktioner om bygningers højde. Udover ind- og udflyvningsflader i forlængelse af landingsbanen er der fastlagt hindringsfri flader som et horisontalt plan og uden for dette en konisk flade, som begge omfatter lokalplanområdet. Lokalplanen sikrer dette forhold ved reguleringen af de maksimale bygningshøjder i de respektive delområder.
Der er ligeledes begrænsninger i forhold til højde og placering af byggeri og anlæg, som fremgår af Lufthavnens hindringsplan, der er udarbejdet i henhold til gældende sikkerhedsregler i lufthavne og nationale og internationale flyvninger. Dette sikres ved at lokalplanområdet er underlagt servitut 1927-49 ’Dok. Om luftfartshindringer mv.’ af den 19.01.1978. Servitutten stiller krav om, at ethvert projekt, der vil medføre luftfartshindringer, der er 20 meter over terræn eller mere, skal forelægges for luftfartsvæsenet. Lokalplanområdet ligger indenfor lufthavnens indflyvningszoner, hvilket medfører restriktioner om bygningers højde. Udover ind- og udflyvningsflader i forlængelse af landingsbanen er der fastlagt hindringsfri flader som et horisontalt plan, hvor lokalplanområdet er placeret. Lokalplanen sikrer dette forhold ved reguleringen af de maksimale bygningshøjder i de respektive delområder
Området ligger med stor synlighed fra de omkringliggende veje dels fra motorvejen, dels fra hovedveje 11 og hovedvej 191, som forløber tæt forbi projektområdet. Disponeringen af området ligger op, at der langs områdets sydlige og vestlige afgræsning etableres anvendelser, som kan drage fordel af eksponeringen langs vejene. Disse arealer kan indeholde transport- og logistikerhverv/virksomheder med krav til synlighed som f.eks. tank- og serviceanlæg til bilister, restaurationer, samt administrations- og kontorbygninger til transport- og logistik lignende erhverv. Den øvrige del af området mod nord og øst udlægges til andre typer af anvendelse som understøtter beliggenheden i forhold til den overordnede infrastruktur som f.eks. logistik- og lagervirksomheder samt tank og serviceanlæg til lastvogne mm.
Bebyggelsen skal på hver ejendom fremstå som en helhed med hensyn til udformning, materialevalg og farver. Bebyggelsens facade- og tagmaterialer skal udføres med overflader, der tilstræber en indpasning i omgivelserne i form af afdæmpet farveholdning og minimering af genskin.
Mod motorvejen skal bygningernes facader indeholde en markant ændring for minimum hver 50 meter. Denne ændring kan udføres som tilbagetrækning / fremspring i facaden, markante skift facadens rytme, materialer eller farvevalg.
Lokalplanen differentierer bygningshøjderne i området, så der mod Tingvejen i delområde I, gives mulighed for bebyggelse op til 2 etager og 8,5 meter. I delområde II inden for højdegrænsezonen gives mulighed for bebyggelse op til 5 etager og 25 meter og uden for højdegrænsezonen op til 3 etager og 12 meter.