Bestemmelser

Lokalplanen har til formål

at sikre området anvendt til X

at sikre X

at ophæve servitut tinglyst X

Lokalplanen har til formål

• at sikre områdets anvendelse til erhvervsområde i form af transportrelaterede virksomheder som transport-, logistik-, og fremstillingsvirksomheder med tilhørende servicefunktioner, lager / højlager, liberale erhverv samt transportrelaterede servicefunktioner som parkering, tankanlæg, opladningsfunktioner, vaskehal, restaurationer og chaufførhotel,
• at fastsætte bestemmelser for en funktionel og sikker afvikling af trafikken i området,
• at sikre en arkitektonisk helhed på facadebebyggelsen mod motorvejen,
• at etablere et grønt plantebælte som overgang mod omgivelserne og muliggøre stiforbindelser i området.
• at forebygge miljøkonflikter inden for lokalplanområdet og i forhold til omgivelserne.
• at give mulighed for at nedrive bevaringsværdig bebyggelse inden for området.                  

Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og inkluderer matrikelnumrene 27i Skads, Esbjerg Jorder 4m, 4l Lunde, Esbjerg Jorder, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf.
Området opdeles som vist på lokalplankortet i delområderne A til […]

Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matriklerne 27i Skads, Esbjerg Jorder, 4m Lunde, Esbjerg Jorder og størstedelen af 4l Sadderup, Esbjerg Jorder samt et mindre areal af vejmatrikel 7000aa Skads, Esbjerg Jorder.

Ligeledes omfattes alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf.

Lokalplanområdet opdeles i delområderne I og II, som vist på kortbilag B.

Ved den offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse overføres lokalplanområdet til byzone.

Området udlægges til erhvervsformål inden for miljøklasse 2-6.

Områdets udlægges til erhvervsområde og som et transportcenter i form af transporttungt serviceerhverv uden boliger med tilknyttede kontorfaciliteter.

Området udlægges til erhvervsområde i form af transportrelaterede virksomheder som transport-, logistik-, og fremstillingsvirksomheder med tilhørende servicefunktioner, lager / højlager, liberale erhverv samt transportrelaterede servicefunktioner som parkering, tankanlæg, opladningsfunktioner, vaskehal, restaurationer og chaufførhotel.

Delområde I

Virksomheder i området skal ligge inden for miljøklasse 2-3.

Delområde I udlægges til liberale erhverv, transportrelaterede servicefunktioner som parkering, tankanlæg, opladningsfunktioner, vaskehal, restaurationer med mulighed for drive in, og chaufførhotel.

I delområde I kan der udlægges arealer til grønne rekreative områder, opholdsarealer og legepladser.

Delområde II

Virksomheder i området skal ligge inden for miljøklasse 3-6.

Delområde II udlægges til transportrelaterede virksomheder som transport-, logistik-, og fremstillingsvirksomheder med tilhørende servicefunktioner, lagerfunktioner herunder højlager, liberale erhverv samt servicefunktioner som parkering, tankanlæg, opladningsfunktioner, vaskehal og truckstop med tilhørende chaufførhotel.

Fællesbestemmelser for delområde I og II

Inden for området kan der opføres mindre tekniske anlæg primært til områdets forsyning.

Der må ikke etableres nogen form for boliger. Hverken som selvstændige boliger eller boliger tilknyttet virksomheder.

I begge delområder kan der anlægges grønne arealer og udendørs opholdsarealer.

I begge delområde kan der etableres LAR-løsninger til håndtering af regnvand og som vist på bilag B er der efter vandhåndteringsplanen principper reserveret arealet til dette.

Lokalplanområdet kan udstykkes i overensstemmelse med lokalplanens område- eller delområdeafgrænsning.

I delområde I må der ikke udstykkes grunde til erhvervsformål på mindre end 1000 m², dog er det muligt at udstykke mindre sokkelgrunde.

I delområde II må der ikke udstykkes grunde til erhvervsformål på mindre end 2500 m².

Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- og afløbsledning/afløbsanlæg samt tekniske anlæg som er nødvendige for området og friarealer er tilladt.

Vejadgang til området skal ske fra to overkørsler fra Grimstrupvej, som i princippet på lokalplankort bilag B. Der skal som minimum være en afstand på 200 meter mellem de to overkørsler. Overkørsel C skal dimensioneres efter at kunne håndtere et modulvogntog.

Stamvejen i området skal etableres i princippet mellem punkterne A og B samt C og D i princippet på lokalplankort bilag B.

Punkterne A, B, C og D er principielle og er ikke en engegyldig placering af vejen.

Stamveje i lokalplanområdet udlægges i en bredde på minimum 24 meter.

Heraf udlægges selve vejprofilet i en bredde på minimum 8 meter og minimum 8 meter rabat til hver side med mulighed for grøfter til afvanding, beplantning og stiforbindelser. Stamvejen og indkørslerne til de enkelte virksomheder skal i videst muligt omfang begrønnes med opstammede tæer og/eller buske så der skabes en struktur og rytme.

Veje, stier og parkeringsbåse etableres med fast, ikke-permeabel belægning som beton, asfalt eller lignende med en tykkelse beregnet til tung trafik, således at der ikke kan forekomme nedsivning til grundvandet.

Nedsivning af overfladevand fra veje og pladser skal forhindres ved etablering af kanter eller lignende omkring disse.

Esbjerg Kommune skal godkende antallet af parkeringspladser under hensyn til bygningernes anvendelse og byggelovens almindelige bestemmelser. Parkeringspladser skal etableres efter behov, og parkering skal etableres på egen grund.

Som udgangspunkt gælder følgende regler: For restaurationer, tankstationer og lignende, 1 p-plads pr. 50 m². For liberale erhverv, kontorer og lignende, 1 p-plads pr. 75 m². For større erhverv som fremstillingsvirksomheder og lager/højlager regnes arealet kun for kontordelen. Hvis det kan dokumenteres, at behovet er mindre, kan dette tillades.Ved etableringen parkeringspladser for personbiler i delområde I, skal der hver 8. parkeringsplads tages ud og etableres som et bed der begrønner området. Bedet skal beplantes med lave træer og buske og kan placeres to og to.

Stiadgang til lokalplanområdet skal etableres fra dobbeltrettet cykelsti langs Tingvejen i henhold til kort bilag B.

Stier inden for lokalplanområdet skal etableres med en anlagt bredde på minimum 2 meter.

Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon, antenne, skal fremføres som jordkabler.

Fælles ledningsanlæg for flere matrikler i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. Tinglyste ledningstraceer skal respekteres.

Der skal efter ud fra vandhåndteringsplanens principper etableres anlæg til håndtering af regn- og overfladevand i delområde I og II som vist på bilag B. Anlæg kan etableres som både over- og underjordiske anlæg som grøfter, mindre regnvandsbassiner, eller faskiner og andre LAR-løsninger.

Der må ikke ske direkte nedsivning af forurenet regn- og overfladevand fra køreveje, oplagsarealer, adgangsarealer/stier og parkeringsarealer samt vand fra tage beklædt med tagpap. Der tages stilling til rensekrav i forbindelse med tilladelsen til nedsivning.

Bebyggelse mod motorvejen og det åbne land skal placeres ud mod skel. Bebyggelsen må dog ikke overskride de beskrevne byggelinjer således, at der sikres et forareal der ikke må bruges til andet en beplantning.

Bygningsfacaden mod motorvejen, hovedvejene og det åbne land må ikke benyttes til oplag, vareindlevering, læsseramper, parkeringsplads og, lignende.

Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 50 %.

Bygningshøjden i delområde I må ikke overstige 2 etager og 8,5 meter, målt fra højde over eksisterende terræn.

Bygningshøjden i delområde II må inden for højdegrænsezonen må ikke overstige 5 etager og 20 meter, målt fra højde over eksisterende terræn. Dette skal muliggøre højlager.

Højdegrænsezone er tilbagetrukket 25 meter fra skel, delområdeafgrænsning eller vejbyggelinjer mod motorvejen, som vist på kortbilag 2.

Bygningshøjden i delområde II uden for højdegrænsezonen må ikke overstige 3 etager og 12 meter, målt fra højde over eksisterende terræn.

Bebyggelse som skorstene, antenner, ventilationsafkast og lignende, kan dog have en større højde dog maksimalt 25 meter.

Ethvert projekt, der vil medføre luftfartshindringer, der er 20 meter over terræn eller mere, skal forelægges for luftfartsvæsenet.

Byggelinjer langs veje er fastlagt i følgende afstande fra vejmidte:

fra E20 Esbjergmotorvejen 50 meter fra vejudlæggets midte,
fra afkørselsrampen ved Korskroen 25 meter fra vejudlæggets midte,
fra Tingvejen 25 meter fra vejudlæggets midte.

Al bebyggelse skal opføres minimum 5 meter fra skel.

Der må ikke opføres bebyggelse inden for området beplantningsbælte, som vist på lokalplankort bilag B.

Det grønne bælte følger vejbyggelinjer mod E20 Esbjergmotorvejen og Tingvejen dog med en bredde på minimum 10 meter målt fra skel. Mod nordvest er beplantningsbæltet udlagt i en bredde på 10 meter målt fra skel, og mod nordøst 20 meter fra skel.

Eksisterende bebyggelse kan nedrives, herunder bevaringsværdig bebyggelse som vist på lokalplankortet, Kortbilag B på følgende ejendomme: Grimstrupvej 125

Udnyttelsen af lokalplanområdet kan kun ske under overholdelse af Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj.

Facader skal på den enkelte ejendom fremstå som en helhed med hensyn til udformning, materialevalg og farver m.v. Dette betyder, at skift i materialer, farver og udformning skal være overlagte og konsekvent. For ejendommene begrænses valget af materialer og farver til 1 eller 3, da man som udgangspunkt ønsker rolige bygninger der ikke springer i farver og kontraster.

Hvis man ønsker at bruge flere materialer/farver, skal det dokumenteres, at det har en særlig positiv indvirkning på bygningens arkitekturen. Ydervægge skal udføres i teglsten, skærmtegl, beton, glas, træ, natursten eller lette pladematerialer som stål-, komposit- og metalplader eller lignende.

Mindre bygningsdele kan desuden udføres i zink, stål, kobber og aluminium.

Facader mod motorvejen i delområde I og II med en længde på mere end 50 meter, skal udføres med variation som tilbagetrækning / fremspring i facaden eller skift i materialer eller farve.

Facader og tage skal fremstå i afdæmpede farver og må ikke fremstå i reflekterende materialer eller signalfarver, der kan virke stærkt iøjnefaldende eller generende for omgivelserne.

Tage skal udføres som flade tage eller med ensidig taghældning

Tekniske bygningsdele og installationer synlige fra vejarealer som for eksempel elevatorer, ventilation, klimaanlæg og solfangere med videre skal afskærmes eller indeholdes i bygninger, på tagene eller på anden måde indgå som en integreret del af bygningens arkitektur.

Det tages forbehold for at fremtidige anlæg kan etableres på terræn såfremt anlægget kræver det

For solenergianlæg, er følgende gældende:

• Solenergianlæg kan placeres på bygningers tage eller på terræn, inden for de beskrevne byggelinjer i delområde II. Solceller må kun placeres på bygningers tage i delområde I.
• Solenergianlæg på terræn må ikke være direkte synlige fra omkringliggende veje, og skal afskærmes med, integreret beplantning, bygninger, hegning eller terræn. Anlæg, der er synlige fra delområde I, skal bearbejdes med spredt beplantning og udformes således, at anlægget fremstår som en integreret del af grundens udformning og struktur.
• Anlæg må ikke udføres i reflekterende materiale, der kan medføre blændingsgener
• Solenergianlæg på bygningers tage må ikke være synlige fra omkringliggende veje, dog kan solceller fremstå som tagbelægningen på sekundære bygninger.
• Solenergianlæg skal opstilles i lige, parallelle rækker med den samme indbyrdes afstand. Solcellerne skal være af samme type og farve med samme udseende, og må ikke opstilles enkeltvis. Solcellepaneler på terræn må have en maksimal højde på 3,5 meter, målt fra reguleret terræn ved de enkelte solpaneler.

Affaldsløsninger skal afskærmes eller indeholdes i bygninger eller på anden måde indgå som en integreret del af bygningens overordnede udtryk og arkitektur.

Skiltning

Skiltning på bygninger må kun ske med navn og logo og alene på bygningers lodrette facade og ikke over skæring mellem tag og facade. Skiltningen skal ske med enkeltbogstaver med corona-belysning. Bogstaverne og logo størrelse skal tilpasses bygningen og der må kun opsættes et logo pr. virksomhed.

Logo og navn må have være 1x4 meter eller en maksimal størrelse på 20% af facadens højde og længde. F.eks. en 10 meter høj og 40 meter lang facade må have et logo må være maks. 2x10 meter.

På hver ejendom må højst opstilles én fritstående pylon eller stander. Pylonen eller standeren må alene bruges til reklamering med navn og logo for virksomheden. Pylonen eller standeren skal udføres med en størrelse på højst 1,5 m x 6 m og skal stå direkte på plænen uden synlig sokkel.

Hvis der er flere virksomheder på en ejendom eller flere virksomheder på en intern vej lokalplanområdet, kan der opstilles en fritstående, fælles pylon eller stander med en samordning af firmanavne og logoer ved indkørslen til den pågældende ejendom/interne vej. Pylonen eller standeren skal udføres med en størrelse på højst 1,5 m x 8,5 m og skal stå direkte på plænen uden synlig sokkel.

Der kan opstilles én fritstående, fælles pylon eller stander med en samordning af firmanavne og logoer på hjørnet ved afkørselsrampe og Tingvejen, som vist på lokalkort kortbilag B. Højden på pylonen må være op til 25 meter fra terrænkoten

Udover en pylon eller stander kan der opsættes mindre skilte på maksimalt 1,5 m² inde i lokalplanområdet ud til den interne vej. Skiltene skal overholde bestemmelser om oversigtsarealer.

På hver ejendom må højst opstilles 3 flagstænger. Flag må alene bruges til nationalflag eller firmanavn/logo. Flagstænger må have en højde på maksimalt 12 m.

Alle flagstænger i området skal placeres som én samlet helhed – f.eks. på linje eller i en gruppe.

Flag og bannere skal være løsthængende og må ikke have topafstivning.

Alle flagstænger, pyloner og standere skal placeres på friareal og ikke på bygninger eller på kunstige jordhøje. Placeringen skal overholde bestemmelser om oversigtsarealer.

Der må etableres en mindre stående pylon ved indkørslen området fra nord. Pylonen må have en højde på maksimalt 5 m og en maksimal bredde på 1,5 m.

Der må ikke opsættes digitale skilte eller skærme.

Der skal etableres udendørs opholdsarealer svarende til 10 procent af det samlede etageareal for restaurant og liberalt erhverv.

Området som helhed må maksimalt have en befæstelsesgrad på 70%

Opholdsarealer skal anlægges som sammenhængende arealer med mulighed for sol og læ og skal skærmes med beplantning. Opholdsarealer skal placeres i tilknytning til fælles funktioner, administration og lignende.

Dele af arealet kan udlægges til en private/fælles tagterrasse med mulighed for sol og læ og skal skærmes med beplantning.

Lokalplanområdets regn- og overfladevand skal håndteres i lokal LAR-løsning.

Der udlægges et grønt areal / beplantningsbælte i en bredde af 10-25 meter mod E20 Esbjergmotorvejen og minimum 10 meter målt fra skel mod Tingvejen. Mod nordvest er beplantningsbæltet udlagt i en bredde på 10 meter, og mod nordøst 25 meter fra skel.

Eksisterende beplantningsbæltet kan brydes af vejadgange fra Grimstrupvej.

Der skal etableres en støjvold i områdets nordøstlige hjørne mod nærliggende boliger jf. kortbilag B ved bebyggelse af delområde II.

Eksisterende beplantning må trimmes for at skabe luft og indsyn til området, men må fjerne helt ved etablering af støjvold eller ny beplantning. Mindre afsnit af beplantningen kan ligeledes fjernes ud fra bygninger med publikumsorienterede funktioner.

Udendørs belysning, herunder belysning af bygningsdele, afskærmede oplag, veje og parkeringsarealer mv., må etableres med en lyspunktshøjde på højst 8 meter, og skal være afskærmet, så belysningen ikke er til gene for omgivelserne. Belysningen skal etableres som nedadrettet belysning med en maksimal udbredelsesgrad på 45 grader.

Ubebyggede arealer, som ikke befæstes, skal anlægges med græs eller anden lav hjemmehørende beplantning.

Der må opføres et sikkerhedshegn i en højde op til 3 meter. Sikkerhedshegnet skal være transparent, fx som trådhegn, hegnet skal fremstå med vertikale og horisontale linjer. Der kan af sikkerhedsmæssige hensyn tillades andre typer af hegn, hvis det påkræves af bygningens funktion.

Ved byggemodning af området kan man inden for den enkelte byggegrund terræn udjævne med maks. +/- 1 meter til plant niveau.

Gælder ikke for anlæg til regnvandshåndtering og håndtering af støj

Der må udføres terrænregulering indtil 5 meter fra skel. Dette gælder dog ikke ved etablering af jordvolde eller støjvolde.

Støjskærm / støjvolde kan etableres i de viste områder på kortbilag B. Støjvolde skal udformes og dimensionens sådan, at miljøstyrelsen krav om støj kan overholdes på nabomatriklerne.

Affaldsstationer skal afskærmes mod omgivelserne med beplantning, begrønnet trådhegn, skærm eller fast mur i samme materiale og farve som bebyggelsen, så de ikke er synlige fra offentlige veje.

Opbevaring af olie og placering af nødstrømsanlæg skal ske på befæstede arealer med fast og tæt bund og med opkant. Afledning skal ske i dialog med miljømyndigheden.

Alle befæstede arealer skal udformes, så forurenet overfladevand forsinkes og ledes til ledningsnet, alternativt renses inden udledning/nedsivning.

Regnvandshåndtering kan være smalle regnvandsbassiner eventuelt delvist erstattes af andre LAR-løsninger lokalplanområdet, som f.eks. regnvandsbede, grøfter, kanaler, underjordisk bassin/rør m.v.

Der skal etableres grøfter, der leder overfladevand fra planområdet til regnvandsbassiner med rensemekanismer. Regnvandsbassinerne vil blive forbundet til et særskilt udledningssystem med olieudskiller, således det ikke uhensigtsmæssigt nedsiver.

Regnvandsbassiner skal udformes sådan der kun kortvarigt kan findes et vandspejl mellem bredder. Dertil må det ikke anlægges med tæt beplantning ved bassinkanter. Dette for ikke at tiltrække fugle til området grundet risiko for kollision med flytrafik til Esbjerg Lufthavn.

Der skal oprettes en eller to grundejerforeninger med medlemspligt for alle grundejere i lokalplanens område. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse, skal godkendes af Esbjerg Kommune.

Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, når Udvikler kræver det, eller senest når 25% af grundene er bebygget.

Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på og skal stå for drift og vedligeholdelse af de i § 5 og 9 nævnte områder som veje, stier, beplantning og fælles friarealer. Overdragelsen kan ske etapevis, og er ikke betinget af fuldstændig færdiggørelse af arealerne først.

Grundejerforeningen skal, for at varetage disse forpligtelser, udarbejde en anlægs-, drifts- og plejeplan for de i § 9 nævnte fællesarealer / grønne arealer / beplantning. Planen skal godkendes af Esbjerg Kommune.

Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen.

Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve fornøden sikkerhed herfor hos medlemmerne.

Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før:

de i § 5 nævnte veje og stier til matriklen er etablerede;

de i § 5 nævnte parkeringsarealer til matriklen er etablerede;

den i § 6.3 nævnte tilslutninger til septiktank eller offentligt spildevandsnet samt alment vandværk er etableret til matriklen;

at det ved målinger eller beregninger er dokumenteret, at de vejledende støjgrænser fra Miljøstyrelsen overholdes.

de i § 9 nævnte fri- opholdsarealer til matriklen er etablerede;

at der er meddelt tilladelse til den nødvendige vandhåndtering for de befæstede arealer.

Lokalplanen ophæver ingen private tilstandsservitutter og ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse til Plandata.dk aflyses ingen lokalplaner eller byplanvedtægter.

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. XX udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den xx 20xx, med henblik på offentlig høring.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Erik Jespersen, Direktør for Teknik & Miljø

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 10-030-0007 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Plan & Byudviklingsudvalget i Esbjerg den 15. 08. 2024.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Rikke Vestergaard, Direktør for Teknik & Miljø