Lokalplanen giver mulighed for at opføre en karrébebyggelse i delområde A, mens der i delområde B kan opføres en solitær bygning. Bebyggelsens placering sikres i lokalplanen med udlagte byggefelter. Byggefelterne er i delområde A placeret 2 m fra vejskel og 14,5 m fra naboskel mod nord for dels at sikre mulighed for aktive kantzoner i planområdet og for at give plads til vej og parkering nord for bebyggelsen. Dybden af byggefelterne i randen er 14 m, hvilket er dybere end den planlagte bygningsdybde. Derved gives en smule fleksibilitet for mindre justeringer af karréens placering ved realisering af lokalplanen. Byggefelterne i delområde B er fastlagt med en minimum 5 m til naboskel, mens der mod vej lægges op til, at byggeriet kommer tæt på vejskel.
Byggefelterne definerer samtidig det maksimale etageantal, hvor de højeste dele af bebyggelsen i delområde A (12-13 etager) kan etableres i bebyggelsens hjørner mod nord, øst og vest. Imellem hjørnerne trappes bygningen ned til 8 etager, mens der i karrébebyggelsens sydvestlige hjørne kun tillades 3-5 etager af hensyn til blandt andet lysindfaldet i gårdrummet. Gårdrummet kan hæves med op til 2 etager til underliggende parkering, ligesom der centralt i gårdrummet er udlagt et afgrænset byggefelt i op til 3 etager til eksempelvis fælleshus, liberale erhverv eller lignende. Byggefelternes nedtrapninger skal medvirke til at opbryde den ellers markante karrébebyggelsen, så den i udtryk og skala både spiller op imod nabobebyggelsernes 8 etager, mens hjørnerne spiller op mod havnens højere bebyggelser. Derudover giver nedtrapningerne en mindre massiv skyggevirkning på både omgivelserne og planområdets gårdrum, ligesom det muliggør aktive tagflader i flere niveauer.
I delområde B lægges op til to sammenbyggede tårne på op til 14 og 16 etager, der visuelt spiller sammen med de tre hjørnepunkter i bebyggelsen i delområde A. For at understrege de tre hjørnepunkter som bebyggelsens højeste punkter stilles der krav om, at tilgrænsende bebyggelse er minimum en etage eller 3 m lavere end hjørnebebyggelsen.
Der gives i lokalplanområdet mulighed for bebyggelse svarende til en bebyggelsesprocent på op til 400 % for planområdet som helhed. I delområde A gives mulighed for op til henholdsvis 28.500 m² bebyggelse, hvoraf der maksimalt må være 20.500 m² bolig og 5.500 m² til parkering (over terræn). Der sættes ikke et maksimalt areal på erhvervsformål i delområdet. I delområde B må der opføres op til 5.700 m² til hotel. Den samlede bebyggelsesprocent for bolig, erhverv og hotel vil derfor forventeligt være ca. 335 %, mens de resterende ca. 65 % udgør parkering. I forhold til de nuværende forhold og de umiddelbare omgivelser er der tale om en væsentlig forøgelse af bebyggelsesprocenten. Områdets placering mellem midtby og havneområdet vurderes dog som et oplagt sted at skabe byfortætning i Esbjerg, hvor midtbyens tætte bebyggelse og havnens høje bebyggelser forenes. Derudover sikrer lokalplanen med krav til nedtrapninger, materialekrav, kantzone mm., at bebyggelsen indpasses bedst muligt i området og bliver en attraktiv tilføjelse til både byen og nærmiljøet.
Figur 7 – Eksempel på realisering af lokalplanen set fra Læsøgade mod syd. Her ses op- og nedtrapning af etager samt materialeskift med røde teglsten i basen. I baggrunden ses hotellet.
Den nye bebyggelse planlægges i bygningens base udført i teglsten, og lokalplanen stiller krav om røde tegl i de nederste etager for at skabe et materialemæssigt samspil med særligt boligbebyggelsen nordøst for planområdet, men også den øvrige midtby mod øst, hvor røde teglsten er et gennemgående element. Der skal ske en op-/nedtrapning af etageantallet med røde teglsten, så der for mindst hver 20. meter sker et spring i etageantallet, der udføres i røde teglsten. Der stilles ydermere krav til, at facaderne mod gader og offentlige byrum skal brydes for mindst hver 20. meter ved eksempelvis detaljering eller spring i murværket, nicher, begrønning eller andre arkitektoniske tiltag, der skal bidrage til en indbydende og varieret kantzone. For hele byggeriet stilles krav om en grid-inddeling med en vertikal opdeling for mindst hver 10. meter for at skabe en visuel sammenhæng i hele byggeriet.
I bebyggelsens øvrige etager er der krav om et tydeligt skift i materiale og udtryk i forhold til basen, hvilket skal sikres gennem valg af et andet facademateriale med en anden struktur, farve og/eller materialitet. Facaderne skal fremstå lyse og lette, og der må kun benyttes farver i overensstemmelse med den viste farveskala eller lignende lyse, naturlige jordfarvetoner. Facaderne skal fremstå i en lysere farve/nuance end basens røde teglsten.
Figur 8 – Eksempler på materialeskift mellem base og øvrig bebyggelse samt tagterrasser muliggjort af op- og nedtrapning.