Ved byggeri over 5 etager skal der udarbejdes en konsekvensanalyse, der belyser bebyggelsens indflydelse på stedets bebyggelsesmønster, byrum, funktion, trafikale forhold, skyggevirkninger, vindforhold, eksterne udsigtsforhold samt dækning af parkeringsbehov og krav til opholdsarealer. En visuel konsekvensanalyse med visualiseringer og skyggediagrammer samt en redegørelse for vindforhold er beskrevet i miljørapporten. Konsekvensanalysen indgår ligeledes som en del af miljørapportens analysepunkt om rummelig og visuel oplevelse af byen og kysten
Bebyggelsesmønster
Planområdet ligger i kanten af Esbjergs havneområde med industrihavnen mod vest og den mere homogene bebyggelsesstruktur i bymidten startende mod øst med 100 m til rundkørslen ved Strandby Plads. Planområdet afgrænses umiddelbart mod nord, vest og syd primært af lavere erhvervsbebyggelse med varierede højder og udtryk, ligesom planområdets eksisterende bebyggelse består af varieret erhvervsbyggeri med enkelte boliger. Øst for området ligger flere etageboligbebyggelser i op til 8 etager, og området bærer som resten af havneområdet derfor præg af en varieret bebyggelse i både højde og udtryk.
Sammenlignet med den eksisterende lave bebyggelse i planområdet vil ny bebyggelse i op til 12-16 etager være en markant forandring, både af det nære miljø og af oplevelsen af bebyggelsen på større afstand. Bebyggelsen vurderes dog at kunne indpasses i det allerede meget varierede bebyggelsesmønster i området, og den nye bebyggelse kommer visuelt primært til at have et sammenhæng med byggeriet på Hjertingvej 2-6 og Helgolandsgade 18, som begge er i 8 etager, samt havnens højere bygningsværker som f.eks. boreriggene mod vest, der præger byens skyline. På den måde vil bebyggelsen opleves som en integreret del af den samlede skyline/bebyggelsesmønster for havneområdet, om end det i nærområdet vil være en væsentlig forandring af det eksisterende lave bebyggelsesmønster.
Byrum
Den planlagte bebyggelse overstiger markant eksisterende bebyggelse og nabobebyggelse, hvor de højeste bygninger er op til 8 etager. Bebyggelsen nord for Helgolandsgade planlægges i op til 13 etager, mens hoteltårnet mod syd planlægges i op til 16 etager. Den høje bebyggelse efterlader til gengæld mere plads mellem bygningerne indenfor lokalplanens rammer, hvor særligt uderummene i den nordlige karréstruktur samt den gennemgående sti vil bidrage kvalitativt til områdets byrum.
Bebyggelsens højde vil have en væsentlig indvirkning på byrummene umiddelbart omkring, som i dag er præget af lavt eller ingen byggeri. Derfor er der krav til en varieret kantzone, hvor der skabes et varieret udtryk i materialitet, nicher til ophold, begrønning og lignende, så det oplevede rum for fodgængere ikke blive for bastant. Desuden er der krav om røde teglsten i byggeriets nederste etager, mens de øvrige etager kan fremstå i andre farver og materialer. Materialeskiftet mellem basen og de øvrige etager kunne skabe en materialemæssig genkendelighed i gadeplan og samspil på tværs af gaderne.
Figur 19 – Eksisterende forhold set fra fotostandpunkt 5 på modsatte side af rundkørslen på Strandby Plads.
Figur 20 - Ny bebyggelse visualiseret med hotelbygning til venstre og karréstrukturen i midten. Bebyggelsen er visualiseret uden materialer.
Af visualiseringen ovenfor ses, hvordan bebyggelsen vil medføre en ændring af byrummene, idet planområdet i dag er præget af væsentlig lavere byggeri. Bebyggelsens nedtrapninger og krav til materialer og arkitektonisk udtryk får dog byggeriets primære masse til at indgå i samspil med de højeste bygninger i nærområdet, som ses i højre og venstre forgrund på figur 20, og bebyggelsen vurderes samlet set at tilgodese områdets byrum på trods af den væsentlige ændring af områdets karakter.
Funktion
Planområdet ændrer funktion fra at være primært erhvervsformål med enkelte boliger til at blive etagebebyggelse med mulighed for boliger, lettere erhverv og hotel. De publikumsorienterede funktioner i form af lettere erhverv vil ligge i gadeplan mod Samsøgade, Helgolandsgade og Læsøgade med boliger ovenover, mens hotellet vil ligge syd for Helgolandsgade.
De ændrede anvendelsestyper og den øgede bebyggelsesomfang vil give et mere varieret anvendelsesbillede med et mere kontinuerligt liv i løbet af døgnet med attraktive boliger, hotel, liberale erhverv og lignende samt grønne fællesarealer. Muligheden for mindre erhverv i stueetagen kan både generere funktioner, som områdets beboere har behov for i hverdagen, men ligeledes funktioner, der kan have gavn af placeringen tæt på både havn og by. Ligeledes kan hotellet med dets placering både henvende sig mod byens og havnens funktioner og sammen med den resterende bebyggelse i lokalplanområdet agere landmark mellem by og havn.
Trafikale forhold
Planområdet er beliggende ca. 100 m vest for rundkørslen ved Strandby Plads, som forbinder området til den resterende by i både nordlig, sydlig og østlig retning samt havneområdet mod vest. Helgolandsgade har sit udspring fra rundkørslen i øst-vestlig retning, mens Samsøgade og Læsøgade forbinder området i nord-sydlig retning. Lokalplanen lægger op til, at der vil være adgang til områdets parkering og interne vej fra både Læsøgade og Samsøgade, mens der fra Helgolandsgade kun etableres overkørsel til ganske få parkeringspladser ved hotellet.
Den trafikale påvirkning fra de nye boliger, hotel og erhverv vurderes på den baggrund at kunne håndteres med det eksisterende vejnet.
Skyggevirkning
Grundet byggeriets omfang og højde vil det utvivlsomt generere yderligere skyggevirkning i området, hvilket er analyseret ved udarbejdelse af skyggediagrammer for fire tidspunkter på året. Skyggerne fra byggeriet vil om morgenen og formiddagen primært ramme de omkringliggende erhvervsfunktioner mod vest og nordvest, hvorfor skyggevirkningen hér ikke vurderes at være væsentlige.
Skyggevirkningen eftermiddag og aften vil i højere grad ramme eksisterende boliger øst for planområdet, hvor primært parkeringsarealer og garager ved ejendommen Hjertingvej 2-6 vil opleve skyggegener fra planområdet sidst på eftermiddagen. Boligblokkene Hjertingvej 28-34 vil ligeledes blive skyggeramt om eftermiddagen, men størstedelen af skyggerne vil her ramme forarealer og skure syd for boligerne. De mest påvirkede arealer anvendes dermed primært til parkering og færdsel, hvorfor skyggevirkningen ikke vurderes at være væsentlig for området. Der er lavet en mere gennemgående vurdering af skyggepåvirkninger i miljørapporten.
Vindforhold
Bebyggelsens højde og placering vil have indflydelse på vindforholdene i planområdet og området middelbart omkring. Der er udarbejdet vindanalyser (figur 21), der viser, at forholdene i nærområdet påvirkes i forskellig grad, hvor særligt forholdene omkring hotellet vil blive ændret væsentligt i forhold til eksisterende forhold.
Figur 21 – Vindanalyse af de nuværende vindforhold samt vindforholdene ved realisering af lokalplanen.
På vejarealet nord for hotelbygningen i krydset mellem Helgolandsgade og Læsøgade vil vindforholdene blive mærkbart forværret. Vindforholdene vurderes dog at være inden for det acceptable og forventelige for et åbent vejareal i området, ligesom det er inden for det acceptable for fodgængere. Arealet lægger desuden ikke op til ophold eller lignende.
Vindanalysen viser en væsentlig påvirkning af arealet syd for hotelbygningen, hvor ejendommen Nyhavnsgade 21 har et grønt opholdsareal. Der er derfor udarbejdet vindsimulationer, hvor der etableres et hegn i skel mellem lokalplanområdet og Nyhavnsgade 21, hvor det er påvist, at et hegn på 1,8 m vil give en væsentlig forbedring af vindforholdene. Lokalplanen stiller derfor krav om etablering af et vindafskærmende hegn på minimum 1,8 m i skel. I den øvrige del af planområdet og nærområdet vurderes vindpåvirkningen ikke væsentlig. Dog vil der formentlig være behov for afskærmende foranstaltninger eller tilpasninger af flere tagterrasser i planområdet.
Der er lavet en mere gennemgående vurdering af vindforholdene i miljørapporten.
Eksterne udsigtsforhold
Lokalplanens realisering må forventes at få indflydelse på de nuværende udsigtsforhold for særligt ejendommene øst og nordøst for planområdet, hvor de højere etager af Hjertingvej 2-6 og 28-34 ikke længere vil have udsigt hen over planområdet mod havnen og havet, som de har i dag. Desuden vil Helgolandsgade 18 få påvirket sin udsigt mod nordvest og vest, hvor størstedelen af den ny bebyggelse vil blive opført i en større højde end Helgolandsgade 18.
Der må desuden forventes indbliksgener for ejendommen Nyhavnsgade 21 ved realisering af lokalplanens mulige 14-16 etager umiddelbart nord for ejendommen. For at begrænse indbliksgener er der fastsat bestemmelser om, at der ikke må etableres altaner mod syd i delområde B.
Dækning af parkeringsbehov
Parkeringskravene i lokalplanen er fastlagt i overensstemmelse med Esbjerg Kommunes parkeringsregulativ og vil overholde følgende:
- ½ p-plads pr. bolig mindre end 80 m²
- 1 p-plads pr. bolig større end 80 m²
- 1 p-plads pr. 100 m² etageareal til erhverv, og
- 1 p-plads pr. 100 m² etageareal til hotel inkl. tilknyttede arealer som gange, depoter ol.
Parkeringsbehovet opfyldes med parkeringsdæk og parkeringskælder under det planlagte byggeri i delområde A samt etablering af parkering på terræn i delområde B og C.
Krav til opholdsarealer
I overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer for opholdsarealer skal for boliger etableres både private og fælles opholdsarealer svarende til i alt minimum 10 % af det samlede etageareal, mens der til erhvervs- og hotelformål skal etableres opholdsareal svarende til 2 % af etagearealet.
Private opholdsarealer skal have direkte adgang fra den enkelte bolig og kan etableres som eksempelvis altaner og tagterrasser.
Fælles opholdsarealer skal hver have et areal på minimum 100 m², mens der skal etableres minimum ét fælles opholdsareal på mindst 500 m². Dette areal forventes etableret i karrébebyggelsens gårdrum, hvor bebyggelsens nedtrapning sikrer gode lysforhold og mulighed for læ. Øvrige fælles opholdsarealer kan f.eks. etableres som tagterrasser, hvilket muliggøres af bebyggelsens op- og nedtrapninger.