Bestemmelser

Lokalplanen har til formål

at sikre et område anvendt til boligformål, lettere erhverv og samt et andet til hotel,

at give mulighed for omdannelse af planområdet, herunder nedrivning af eksisterende bebyggelse,

at sikre gode, velbeliggende udendørs opholdsarealer,

at skabe et attraktivt område med boliger, lette erhverv samt hotel,

at sikre, at bebyggelsen opføres i et sammenhængende arkitektonisk formsprog,

at sikre en varieret højdeprofil og give mulighed for højt byggeri i området, og

at sikre en hensigtsmæssig trafikal betjening af området.

Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matrikelnumrene **, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf.
Området opdeles som vist på lokalplankortet i delområderne A til […]

Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort bilag A og omfatter matrikelnumrene 2qp, 2qq, 2qr, 2qv, 2qx og 2qy.

Lokalplanområdet ligger i og skal forblive i byzone.

Lokalplanområdet inddeles i delområde A, B og C som vist på bilag B.

Lokalplanområdet må kun anvendes til boliger, hoteller og lettere erhverv såsom liberale erhverv, serviceerhverv, kontorerhverv og sundhedserhverv. Der må i alle delområder etableres parkering samt tekniske anlæg og lignende til områdets interne forsyning.

Lokalplanens delområde A må kun anvendes til etageboliger og lettere erhverv.

Lokalplanens delområde B må kun anvendes til hotel og lettere erhverv.

Lokalplanens delområde C må kun anvendes til vejareal og parkering.

I delområde A må stueetagen mod Helgolandsgade, Samsøgade og Læsøgade i de byggefelter, der er markeret med stiplet blå linje på bilag B, kun anvendes til lettere erhverv såsom liberale erhverv, serviceerhverv, kontorerhverv og sundhedserhverv. 

Det resterende facadeareal i stuegangen kan bruges som skærm til parkeringsdækket.

Boliger må kun anvendes til helårsbeboelser

Der må ikke etableres erhverv, der har større miljøpåvirkning, end hvad der svarer til miljøklasse 1-2, jf. Håndbog om Miljø og Planlægning.

Inden for lokalplanområdet må der opføres tekniske anlæg til områdets forsyning. Herunder energiforsyningsanlæg, fællesantenneanlæg, kloakpumpestation, regnvandsbassin, mobilantenner m.v. Der må dog ikke opstilles vindmøller.

I lokalplanområdet må foretages

1. 1. Sokkeludstykninger omkring bygninger og tekniske anlæg
   2. Udstykninger uden mindste grundstørrelse.

Ved sokkeludstykninger skal parkerings- og opholdsarealer, fællesveje, kloak mv. sikres via tinglyst servitut.

Delområde A og C må kun vejbetjenes fra Læsøgade og Samsøgade, og delområde B vejbetjenes fra Helgolandsgade i overensstemmelse med principperne vist på bilag B.

Ved etablering af vej i delområde C skal der ved overkørsel fra henholdsvis Læsøgade og Samsøgade etableres en hævet flade svarende minimum til bredden på det tilgrænsende fortov.

Ved hver overkørsel skal der ligeledes etableres en indsnævring af vejen ved etablering af grønne bede på hver side af vejen. Indsnævringen skal have en bredde på minimum 5,5 m.

Derudover skal der etableres minimum ét vejbump centralt på vejstrækningen.

Der må maksimalt etableres én vejadgang til parkeringskælder/-dæk fra Læsøgade og én fra Samsøgade i overensstemmelse med principperne vist på bilag B.

Ved ind- og udkørsler indenfor, til og fra lokalplanområdet skal der sikres tilstrækkelige oversigtsarealer jf. vejreglerne.

Der skal udlægges areal til stiforbindelsen a-a efter princippet som vist på bilag B. Selve stien skal være mindst 3 m bred.

Der skal etableres fortov langs Helgolandsgade, Læsøgade og Samsøgade med en bredde på minimum 3 m målt fra bygningens facade. Dette kan både omfatte fortov på egen grund (planområdet) samt fortov på offentligt areal.

Der skal mindst anlægges/udlægges følgende parkering:

• ½ p-plads pr. bolig mindre end 80 m²
• 1 p-plads pr. bolig større end 80 m²
• 1 p-plads pr. 100 m² etageareal til erhverv, og
• 1 p-plads pr. 100 m² etageareal til hotel inkl. tilknyttede arealer som gange, depoter ol.

Der skal mindst anlægges følgende cykelparkering:

• 2 cykelparkeringspladser pr. bolig,
• 2 cykelparkeringspladser pr. 100 m² etageareal til erhverv.

§5.7 Parkeringspladser kan etableres som overfladeparkering, underjordisk parkering eller parkeringsdæk.

§5.8 Parkeringsarealer skal indrettes, så der ikke sker bakning ind over fortove, gangarealer eller cykelstier.

Ved anlæg af parkeringspladser på terræn skal et areal svarende til hver 8. parkeringsplads udføres som et grønt areal med træbeplantning på grøn bund.

Arealet vil stadig tælle med i beregningen af parkeringsbehov

Enkeltstående plantebede til træer skal minimum være 2,5 x 5 m. Plantebede må anvendes til håndtering af overfladevand.

Belysning af veje og parkeringsarealer skal etableres ved opstilling af armatur med en lyspunkthøjde på højst 5,5 m og skal være udformet således, at lyskeglen ikke er til gene for omgivelserne.

Øvrig udendørs belysning, herunder belysning af stier, bygningsdele mv. må kun etableres med opstilling af armatur med en lyspunkthøjde på højst 3,5 m og skal være udformet således, at lyskeglen ikke er til gene for omgivelserne

Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler.

Anlæg til fælles opsamling af husholdningsaffald og genbrugsmaterialer som papir, glas, metal og lignende skal etableres som nedgravede affaldsløsninger. Affaldsstationerne skal placeres så ingen boliger ligger med større afstand end 75 m hertil.

Affaldshåndtering i delområde B skal etableres og placeres således, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj overholdes.

Inden for hele lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Småbygninger, såsom transformerstation, må opføres med et bygningsareal på maks. 15 m² og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse små bygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til omgivelserne og den øvrige bebyggelse, enten som tilbygning, indbygget i bebyggelsen eller afskærmet med beplantning.

I delområde A må der maksimalt opføres boliger, erhverv og parkering med et samlet etageareal på 28.500 m², dog ikke mere end:

20.500 m² bolig

5.500 m² parkering

I delområde B må der maksimalt opføres bebyggelse med et samlet etageareal på 5.700 m².

Bebyggelse skal placeres inden for byggefelterne som vist på bilag B.

Sekundær bebyggelse som overdækninger, udhuse, cykelskure og anlæg til håndtering af affald og lign må placeres uden for byggefelter, samt orangeri eller lignende mindre bygninger til ophold i forbindelse med områdets fælles opholdsarealer. Dog under forudsætning af, at facadehøjden ikke overstiger 2,5 m.

Bebyggelsen i de enkelte byggefelter må ikke overstige nedenstående etageantal og højder og må ikke være mere end 5 etager eller 20 m lavere end det maksimalt tilladte.

Bebyggelse i byggefelt B12 og B13 må desuden ikke etableres med en bygningshøjde under 34 m.

Hvis der bygges i andre højder/etageantal end angivet i § 7.5, skal springene i antal etager mellem byggefelterne fastholdes.

Dette omfatter dog ikke byggefelterne B12 og B13, hvor de tilgrænsende byggefelter kan reduceres i højden, uden at byggefelt B12 og B13 reduceres tilsvarende.

Udover de i § 7.5 nævnte maks. etageantal antal må der på bygninger med fladt tag etableres en ekstra etage i from af en tagterrasse til og med 15. etage.

Ventilationshætter, solenergianlæg og lignende tekniske installationer på tagflader, skure til opbevaring og ophold på tagterrasse samt værn medregnes ikke i bebyggelsens højde og kan således overskride de fastsatte maksimumshøjder.

Ventilationsudkast, solenergianlæg og lignende tekniske installationer på tagflader, skure til opbevaring og ophold på tagterrasse samt værn må have en højde på højst 2,5 m.

Ventilationsudkast, solenergianlæg og lignende tekniske installationer på tagflader skal placeres i en afstand på minimum 1 x installationens højde fra tagfladens skæring med facaden.

Tekniske installationer på tage skal afskærmes og må ikke være synlig fra vej og sti.

Der må ikke etableres luftindtag med en placering på mere end 49 m over terræn.

Luftindtag skal indarbejdes gennem farver, materialer eller lignende, så de fremstår som en integreret del af facaden.

Ved etablering af boliger skal Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser for vejtrafikstøj overholdes.

Facader

Facader skal opbygges med en fast gridstruktur bestående af vertikale søjler og horisontale facadebånd. Søjler og bånd skal fremstå som fremtrædende elementer, så der opstår en indrykket flade mellem dem. Alle facadeåbninger, materialeskift, spring, vinduer m.v. skal placeres inden for disse indrykkede flader. Strukturen skal understøtte en opdeling af bygningen i både horisontal og vertikal retning. Den vertikale opdeling skal ske for mindst hver 10. meter.

Facader i stueplan mod gader og offentlige byrum skal brydes således, at bygningen opfattes som flere enkelthuse. Opdelingen skal ske for mindst hver 20. meter og kan ske ved:

• spring i murværket på min. 30 cm,
• anden mursten og fuger,
• anden materiale i stueetage og indgange,
• etablering af niche til ophold, begrønning mv.,
• variation i vinduesplacering,
• detaljeret murværk mv. eller
• andre arkitektoniske/visuelle tiltag.

Bebyggelsens nederste etage skal opføres i røde teglsten. Ved bebyggelse i mere end 3 etager skal minimum de nederste 2 etager og maks. de nederste 6 etager opføres i røde teglsten.

Der skal mindst hver 20. meter ske en op-/nedtrapning i facadens etageantal, der udføres i røde teglsten.

Mindre bygningsdele som f.eks. karnapper, vinduesfelter, indgangspartier, altaner og lignende samt sekundære bygninger må desuden udføres i andre farver tegl, malet eller pudset tegl, skærmtegl, natursten, stål, træ eller en kombination af disse.

Bebyggelsens øvrige etager skal opføres, så facaden fremstår med et skift i materiale og udtryk i forhold til basen. Dette skal sikres gennem valg af et andet facademateriale, der tydeligt har en anden struktur, farve og/eller materialitet. Der kan anvendes materialer som malet eller pudset tegl, skærmtegl, natursten, stål, træ eller en kombination af disse.

Facaderne skal fremstå lyse og lette, og der må kun benyttes farver i overensstemmelse med den viste farveskala eller lignende lyse, naturlige jordfarvetoner. Facaderne skal fremstå i en tydeligt lysere farve/nuance end basens røde teglsten.

Indgangsparti til den enkelte ejendom skal placeres mod gade eller offentligt byrum.

Sokkelhøjder, der overstiger 0,5 m i forhold til det omgivende terræn, skal fremstå som en del af bygningens facade.

Tage

Tage i planområdet skal udføres, så de fremstår flade (med op til 5° hældning).

Sekundære bygninger kan dog udføres med anden tagudformning og taghældning.

Tekniske anlæg

Solenergianlæg og lignende skal anti-refleksbehandles og skal integreres som en del af bygningens arkitektur eller placeres på tagflader jf. 7.8.

Solenergianlæg og antenner må ikke etableres på terræn.

Antenner må kun opsættes på bygninger, hvis de indpasses i bygningens arkitektur.

Ny bebyggelse skal sikres mod oversvømmelse.

Valg af LAR-løsninger og konstruktionstyper skal følge risikostyringsplanens principmuligheder.

Værdifulde funktioner som boliger, hotel, følsomt erhverv og lignende må kun placeres over terræn. Under terræn må alene etableres mindre følsomme anvendelser som parkeringskælder.

Lokalsikring af bebyggelse placeret på terræn kan ske med vandtætte ydermure, døråbninger med skodder eller andre lokale tiltag, der kan klimasikre de enkelte bygningsdele og funktioner.

Altaner

Altaner må overskride byggefelt/bygningsfacade med op til 1 m, når der i gadeplan er en frihøjde på min. 4 m under altanen. Øvrige altaner skal holdes indenfor byggefelt/bygningsfacade.

I delområde B må der ikke etableres altaner mod syd.

Altaner samt tagterrasser og hævede opholdsarealer må desuden ikke etableres tættere på naboskel end 5 m.

Elevatorer og trapper skal integreres i bygningerne.

Skiltning

Skiltning må ikke etableres over 1. sals højde og skal etableres plant med bygningens facade.

Dog må der opsættes udhængsskilte med en maks. størrelse på 60 x 60 cm. Der må i delområde B højst opsættes 1 udhængsskilt, mens der i delområde A højst må etableres 1 mod henholdsvis Samsøgade, Helgolandsgade og Læsøgade.

Skiltning må ikke etableres over 1. sals højde og skal etableres plant med bygningens facade.

Dog må der opsættes udhængsskilte med en maks. størrelse på 60 x 60 cm. Der må i delområde B højst opsættes 1 udhængsskilt, mens der i delområde A højst må etableres 1 mod henholdsvis Samsøgade, Helgolandsgade og Læsøgade.

Der må i delområde A og B hvert opstilles højst 3 flagstænger, som ikke må være højere end 12 m.

Der må i delområde A og B hvert opstilles ét skilt på maksimalt 8 m². Skiltet må ikke være højere end 6 m over terræn og ikke bredere end 2,2 m. Skiltet skal udformes som et såkaldt ”pylon-skilt” – dvs. fremstå som en ensartet, rektangulær kasseform.

Pylon-skilte må kun placeres på egen grund og i forbindelse med en indkørsel til parkering.

Etableres der flere virksomheder indenfor samme delområde, skal disse anvende samme pylon.

Alle ubebyggede opholdsarealer skal etableres, så de overholder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj.

Der skal etableres opholdsarealer svarende til mindst 10 % af etagearealet til boligformål.

Heraf skal der udlægges fælles opholdsarealer svarende til mindst 5 % af det samlede etageareal til boligformål.

De enkelte fælles opholdsarealer skal have et areal på minimum 100 m², og der skal etableres mindst ét fælles opholdsareal med et sammenhængende areal på minimum 500 m².

De enkelte fælles opholdsarealer skal placeres og etableres velbeliggende i forhold til solforhold og læ, så der skabes kvalitative og attraktive uderum i området.

Der skal etableres opholdsarealer svarende til mindst 2 % af etagearealet til erhvervs- og hotelformål.

Opholdsarealer må etableres som gårdarealer, altaner, tagterrasser og lign., når de er placeret og indrettet til formålet.

Fælles opholdsarealer skal fremstå overvejende grønne og indrettes med blandet beplantning i form af træer, buske, græsser og lignende.

Fælles opholdsarealer på tagterrasser kan dog etableres med mindre grøn karakter end primære fællesarealer på terræn eller hævet gårdrum.

Ved etablering af hævet fælles opholdsareal i delområde A (byggefelt B2) skal der etableres minimum én direkte og tilgængelig forbindelse til sti a-a.

Udover minimum en tilgængelig forbindelse skal hele overgangen mellem sti a-a og det hævede opholdsareal bearbejdes med byrumstrappe med siddetrin, beplantning og lignende tiltag for at skabe en naturlig og sammenhængende overgang mellem de to niveauer.

Hegn i vej-, sti- eller naboskel kan etableres både som levende og faste hegn, og de må etableres i en højde på op til 3 m.

I delområde B må faste hegn i naboskel etableres med en højde på op til 2 m.

I delområde B skal der etableres vindafskærmende hegn i naboskel mod syd i en højde på minimum 1,8 m.

Som min. skal tag- og overfladevand fra 40 % af lokalplanområdet nedsives på egen grund.

Såfremt befæstelsesgraden overstiger 60 %, skal der etableres anlæg til nedsivning af regnvand, så overfladevand fra den øgede befæstelsesgrad kan håndteres på egen grund.

Hvis nedsivning ikke er mulig, kan afledning med forsinkelse tillades, forudsat at dette dokumenteres af ansøgeren.

Der kan i hele lokalplanområdet etableres regnbede, -grøfte eller -bassiner til regnvandshåndtering.

Desuden kan der etableres højvandsmure eller andre tiltag til stormflodssikring i forbindelse med større sammenhængende stormflodssikring af området.

Henstilling af busser samt last-, flytte-, fragtbiler og lign. på over 3.500 kg må ikke finde sted inden for lokalplanområdet.

Ingen bestemmelser.

Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før:

de i § 5 nævnte fortov, veje og parkeringsarealer er etablerede;
at det ved målinger eller beregninger er dokumenteret, at Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser for vejtrafikstøj overholdes;
at byggeriet er sikret mod oversvømmelse jf. § 8.13;
de i § 9 nævnte opholdsarealer er etablerede;
det i § 9.9 nævnte afskærmende hegn i delområde B er etableret;
de i § 9.10 nævnte anlæg til nedsivning af regnvand er etableret.

Efter den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af denne lokalplan ophæves og aflyses følgende lokalplaner og følgende servitutter jf. planlovens § 15. stk. 2 nr. 24:

• Lokalplan nr. 240 for et område mellem Helgolandsgade og Nyhavnsgade, vedtaget den 14.09.1987 aflyses for den del af lokalplanområdet, der er omfattet af nærværende lokalplan.
• Servitut vedr. forbud mod salg af benzin, olier eller gummi til biler, gas og gasanlæg på matr.nr. 2qp Strandby, Esbjerg Jorder med dato-løbenr. 21.11.1952-913842-49.

Påtaleberettiget er ejer af matr.nr. 2qo Strandby, Esbjerg Jorder.

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 01-020-0012 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Plan & Byudviklingsudvalget den 18. september 2025, med henblik på offentlig høring.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Rikke Vestergaard, Direktør for Teknik & Miljø