Bestemmelser

Lokalplanen har til formål

at udlægge lokalplanens område til boligformål;

at sikre gode opholdsarealer i tilknytning til boligerne;

at sikre etablering af gode og trafiksikre færdselsarealer;

at sikre, at bebyggelsen fremstår som en ensartet helhed;

at sikre byggeri og anlægs indpasning med plejecenter og lægehus;

at sikre en god overgang til skov og naturarealer vest for lokalplanområdet;

at sikre sammenhæng til områdets eksisterende og planlagte veje, stier og frirealer.

2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på matrikelkortet, bilag A og omfatter følgende matrikelnumre:

dele af matr. nr. 14oø, 14pz, 14pø og 14qa Gjesing By, Bryndum, del af vejmatriklen 7000mu, Gjesing By, Bryndum, samt alle parceller, der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes i området.

2.2 Området opdeles som vist på lokalplankortet, bilag B i delområderne A og B.

2.3 Lokalplanområdet ligger i og skal forblive i byzone.

3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål.

3.2 Bebyggelse må kun ske som etageboliger.

3.3 Boliger må kun anvendes til helårsbeboelse.

3.4 Inden for lokalplanområdet må der opføres anlæg til områdets tekniske forsyning. Herunder energiforsyningsanlæg, fællesantenneanlæg, kloakpumpestation, regnvandsbassin m.v. Der må dog ikke opstilles vindmøller og mobilmaster.

3.5 Lokalplanen udlægger grønne friarealer, som vist på kortbilag B. Arealerne må ikke bebygges, men der kan opstilles legeredskaber, bænke, pavilloner og lignende, som understøtter anvendelse til leg og ophold samt anlæg til områdets tekniske forsyning jf. § 3.4.

4.1 Lokalplanområdet kan udstykkes i de to delområder. Der må ikke ske yderligere matrikulær udstykning inden for lokalplanens delområder.

4.2 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej og sti, samt almen forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt.

5.1 Delområde A skal vejbetjenes via stikvej fra Grønlandsparken i overensstemmelse med principperne vist på bilag B.
Delområde B skal vejbetjenes fra intern fordelingsvej i overensstemmelse med principperne vist på bilag B.

5.2 Veje skal udlægges efter principperne, som er vist på kortbilag B.

5.3 Vej A-B skal anlægges i princippet som vist på kortbilag B.
Vejene C-D og E-F, som er markeret på kortbilag B, skal anlægges i en bredde af min. 7 m inklusiv fodgængerzone på 1.5 m.

5.4 Vejene C-D og E-F skal anlægges med fartdæmpning efter færdselslovens bestemmelser. Langs vejene skal der etableres en fodgængerzone i en bredde af min. 1,5 m, som vist på bilag B. Fodgængerzonen skal markeres med belægningsskift og en niveauforskel på ca. 5 cm, udført med fas.

5.5 Der skal etableres stiforbindelser fra henholdsvis delområde A og B med forbindelse til plejecentrets sti- og friarealer.

5.6 Fortove og stier skal udlægges med en belagt bredde på mindst 1,5 m med en belægning, der tilgodeser gangbesværede og kørestolsbrugere.

5.7 Lokalplanområdet skal indrettes, så det ikke er nødvendigt for lastbiler at bakke, hvor der færdes fodgængere.

5.8 Der skal mindst etableres følgende parkering til biler:
1 p-bås pr. 125 m² boligareal, dog mindst 1 pr. bolig.

5.9 Der skal etableres mindst 2 cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal.

5.10 Parkerings- og adgangsarealer skal anlægges med et harmonisk og grønt udtryk. Parkeringsareal svarende til hver 8. parkeringsbås på terræn, skal anlægges som plantebede. Plantebedene, der skal hver have et areal svarende til mindst 1 parkeringsbås, skal spredes ud over den samlede parkeringsplads. Der skal plantes mindst ét træ i hvert plantebed. Der skal til dette anvendes træer, som fuldt udvoksede kan nå en højde på min. 15 m. Træerne må ikke være sorter, der naturligt vokser i søjle- eller kugleform.
Plantehullets volumen skal være min. 15 m³ og have en dybde på 0,8 m. Kan minimumsvolumenet ikke opfyldes i ubefæstet plantebed, kan der anvendes plantekasser eller lignende, som sikrer tilsvarende vækstbetingelser.

5.11 Belysning af vej- og stiareal og parkeringspladser skal ske med ensartede belysningsarmaturer med lyspunktshøjde på max 3,5 m og skal være udformet således, at lyskeglen ikke er til gene for omgivelserne.

6.1 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler.

6.2 Der kan i tilknytning til vej-, sti- og parkeringsanlæg eller på grønne friarealer etableres anlæg til lokal afvikling af regnvand som fx regnvandsbassin, regnbede og lignende, når de har udseende som naturligt landskabselement.

6.3 Der kan inden for lokalplanområdet opføres anlæg til områdets tekniske forsyning. Herunder energiforsyningsanlæg, fællesantenneanlæg, affaldshåndteringsanlæg, kloakpumpestation og lignende.

6.4 Der må ikke opsættes hustands-, mini- og micro-vindmøller eller mobilmaster inden for lokalplanområdet.

6.5 Beholdere, containere eller lignende til affald skal afskærmes med hegn, mur, hæk eller lignende.

6.6 Lyskilder på ubebyggede arealer, der ikke er veje eller færdselsareal, skal være afskærmet og nedadvendt, og lyskilden må være max 3 m over terræn.

7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må udgøre maksimalt 100 %.

7.2 Primær bebyggelse skal placeres indenfor de på kortbilag B viste byggefelter. Sekundære bygninger som skure, carporte, cykeloverdækninger, overdækkede stiforbindelser og tilsvarende kan placeres uden for byggefelterne.

7.3 Etageareal til bolig må inden for delområde A maks. udgøre 2.800 m² og inden for delområde B maks. 3.400 m². Heri indgår areal af sekundære bygninger jf. § 7.2, der i henhold til bygningsreglementet skal medregnes til etagearealet.

7.4 Udover det maksimale etageareal til bolig jf. § 7.3, kan der etableres opholdsarealer i form af glasoverdækkede gårdhaver på maks. 1.500 m² i princippet inden for de på kortbilag B, markerede byggefelter til overdækket gårdhave. Disse arealer kan ikke konverteres til boligareal eller arealer af anden type.
Der kan endvidere etableres overdækning af sti, som forbinder boligerne med plejecentret. Højden på overdækning af sti må ikke overstige 2,75 m.

7.5 Der kan ikke etableres yderligere areal til bebyggelse end det, som er nævnt i § 7.3 og § 7.4.

7.6 Bebyggelse må inden for de på kortbilag B markerede byggefelter opføres med maksimale etageantal og højder i henhold til nedenstående skema:

Skorstene, antenner, ventilationsafkast, elevatorer og lignende tekniske anlæg, kan have en større højde – dog højst 1,20 m over makshøjden.

7.7 Bebyggelse inden for de udlagte byggefelter, kan opføres i fuld højde inden for byggefeltet uanset afstand til skel.

8.1 Ny boligbebyggelse skal ved bebyggelsens konstruktion, udformning og orientering isoleres mod støj fra vej, så den indendørs støjbelastning ikke overstiger de gældende grænseværdier.

8.2 Bebyggelse inden for lokalplanens område skal have facader, der fremtræder i blank mur.
Mindre bygningsdele, der udgør max 20 % af den enkelte facade, kan desuden udføres som pudset eller i træ, glas, zink, stål, kobber og aluminium. Vinduer kan dog udgøre en større del af facaden.

8.3 Sekundære bygninger som skure, carporte, cykeloverdækninger, overdækkede stiforbindelser og tilsvarende kan desuden udføres i træ, zink, stål, beton og aluminium.

8.4 Overdækning af gårdhaver jf. § 7.4 skal udføres i glas med sprosser af træ, aluminium eller stål. Væggene skal primært udgøres af boligbebyggelsens facader. De øvrige vægge skal udføres af glas og må maksimalt udgøre 40 % af gårdhavens samlede vægareal.

8.5 Bebyggelsens facade skal samlet fremstå med lys farve i hvide, grå, gule eller gyldne nuancer. Det er muligt at indsætte mørke sten for at opnå et farvespil i facaden, når indtrykket af en lys bygning fastholdes efter princippet som vist på illustrationen herunder.

Illustration til § 8.5. Princip for facadefarve.

Vinduer samt mindre bygningsdele, der udgør max 20 % af den enkelte facade, kan udføres i sort, grå eller brun - som fx døre, vinduesrammer, altaner, inddækninger og lignende. Bygningsdele af træ og metal må tillige fremstå umalede.

8.6 Bebyggelsen indenfor hvert delområde skal fremstå som en samlet helhed i farver, form og materialer.

8.7 Primær bebyggelse skal udføres med fladt tag.
Sekundær bebyggelse samt glasoverdækkede gårdhaver kan udføres med taghældning op til 35º.

8.8 Tage kan udføres som tag dækket med vegetation - såkaldte ”grønne tage”. Grønne tage er benævnelsen for tagbelægninger, der har et vækstlag af planter eller græs som beklædning.

8.9 Sekundære bygninger som skure, carporte, cykeloverdækninger, overdækkede stiforbindelser og tilsvarende skal have tag dækket med tagpap, transparent materiale eller som "grønt tag" - dækket med vegetation.

8.10 Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tag- og facadematerialer bortset fra glas/vinduer eller anlæg for udnyttelse af solenergi.

8.11 Solenergianlæg på bebyggelsens tage må kun opsættes efter følgende retningslinjer:

• De skal være anti-refleksbehandlede.
• Kanten af solpaneler skal have samme farves som panelet, så solpanelfladen fremstår som en samlet helhed.
• De skal lægges på tagfladen og være parallelle med denne.
• De skal placeres, så de udgør ét eller flere samlede rektangler.
• De skal placeres i harmoni med ovenlysvinduer, udluftningshætter og lignende, som ikke må bryde solcelle-/solpanel-fladen.
• De skal etableres på bygningens primære tag. Der kan således ikke placeres anlæg på kviste, frontispice, glasoverdækninger eller lignende

Hvis solcellerne er fuldt integrerede i vinduer, tag- eller facadematerialer gælder ovenstående retningslinjer ikke.

8.12 Ved fladt tag kan solenergianlæg opsættes på stativer med hældning op til 12º, når de placeres min. 1 m fra tagets kant.
Såfremt solenergianlægget skærmes bag en brystning højere end 30 cm, må anlægget føres ud til brystningen.

8.13 Tekniske bygningsdele som fx elevatorer, ventilation, klimaanlæg, med videre skal indeholdes i bygninger eller på anden måde indgå som en integreret del af bygningens arkitektur.

8.14 Der må ikke opsættes master eller skiltepyloner inden for lokalplanområdet.

8.15 Skiltning på bygninger må kun ske med navn og logo, og alene på bygningernes lodrette facade og ikke over skæringen mellem tag og facade. Skiltning på bygninger må kun belyses indefra eller have coronabelysning.

8.16 Skiltning må kun ske i forbindelse med bebyggelsens hovedindgange.

8.17 Der må ikke skiltes med løbende eller blinkende skilte.

9.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, belægning eller lignende gives et ordentligt udseende.

9.2 Inden for lokalplanområdet skal overfladevand afvikles på egen grund. Overfladevand fra vejareal og arealer øst for vej C-D kan dog ledes til regnvandsbassin.

9.3 Ved nybyggeri skal der sikres opholdsareal svarende til mindst 25 % af etagearealet. Opholdsarealer skal anlægges som sammenhængende, velbeliggende arealer med mulighed for sol og læ og må ikke være belastet af støj over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier.
Op til 1/5 af dette areal kan etableres på altaner, tagterrasser og lignende samt som overdækkede gårdhaver jf. § 7.4. Resten skal etableres udendørs på terræn. Opholdsarealerne må ikke være støjbelastede jf. Miljøstyrelsens vejledninger.

9.4 Udendørs, grønne opholdsarealer, som er markeret på kortbilag B, skal beplantes med løvfældende træer og buske som solitære eller grupper og tilsås med græs eller blomstergræs. Dette gælder ikke de overdækkede gårdhaver jf. § 7.4.

9.5 Udendørs, grønne opholdsarealer, som er markeret på kortbilag B, skal sammen med opholdsarealerne ved plejecentret fremtræde som et åbent og sammenhængende parkområde, der ikke må opdeles med hække og hegn. Dette er ikke til hinder for at placere mindre haver og lignende i fladen, når de ikke begrænser den sammenhængende forbindelse.

9.6 Hegn i naboskel skal etableres som levende hegn og må højest være 1,3 m.

9.7 Grønne opholdsarealer samt færdsels- og parkeringsarealer kan udføres, så de kan opstuve større vandmængder i forbindelse med ekstrem nedbør.

9.8 Henstilling af busser, last-, flytte- og fragtbiler på eller over 3.500 kg, campingvogne, lystbåde samt andet oplag må ikke finde sted inden for lokalplanområdet.

9.9 Der må ikke opstilles solenergianlæg på terræn.

9.10 Al terrænregulering mellem skel og indtil 2,5 m fra skel skal ske ved udjævning/tilpasning til de tilstødende arealer og grunde. Dette gælder dog ikke støjvolde samt bakker og lignende, der etableres som del af områdets landskabelige bearbejdning.

10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere i lokalplanens område. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse, skal godkendes af Esbjerg Kommune.

10.2 Grundejerforeningen skal oprettes, når Esbjerg Kommune kræver det, dog senest når der er flere end to lodsejere i lokalplanområdet. Det gælder dog ikke ved udstykning af mindre grunde til færdselsareal eller områdets tekniske forsyning.

10.3 Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på og skal stå for drift og vedligeholdelse af de i §§ 5 og 9 nævnte områder. Overdragelsen kan ske etapevis, og er ikke betinget af fuldstændig færdiggørelse af arealerne først. Grundejerforeningen skal, for at varetage disse forpligtelser, udarbejde en anlægs-, drifts- og plejeplan for de i § 9 nævnte fællesarealer. Planen skal godkendes af Esbjerg Kommune.

10.4 Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på fælles fri- og opholdsarealer samt fællesveje og -stier. Overdragelsen kan ske etapevis.

10.5 Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen.

10.6 Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve fornøden sikkerhed herfor hos medlemmerne.

10.7 Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger.

Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før:

11.1 de i § 5 nævne veje og stier, som betjener bebyggelsen, er etableret;

11.2 de i § 5 nævnte parkeringsarealer, som betjener bebyggelsen, er etableret;

11.3 de i § 3.5 nævnte grønne opholdsarealer inden for bebyggelsens delområde er etableret;

11.4 der inden for eller uden for lokalplanområdet er foretaget nødvendig afskærmning mod støj, som beskytter boliger og opholdsarealer, hvis den er påkrævet for at overholde at de vejledende støjgrænser for vejstøj fra Miljøstyrelsen.

11.5 den er tilsluttet kollektiv vandforsyning, elforsyning og kloakforsyning i det omfang, at bebyggelsen skal forsynes.

11.6 nybyggeri er tilsluttet kollektiv varmeforsyning i det omfang, at bebyggelsen skal forsynes, hvis det ikke kan dokumenteres, at nybyggeri opfylder klassifikationskrav til lavenergibygninger i Bygningsreglementet.

11.7 der er fremsendt en akkrediteret eller certificeret støjrapport som dokumenterer, at bygningens indretning kan overholde Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser for vejstøj, for udendørs opholdsrealer, overdækkede gårdhaver såvel som indendørs opholdsrum.

12.1 Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planens bestemmelser.

12.2 Efter den endelige vedtagelse og anmeldelse til Plandata.dk aflyses Lokalplan nr. 03-020-0001 Plejecenter og boligområde ved Krebsestien, Gjesing Nord for den del, som er omfattet af nærværende lokalplan.

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 03-020-0003 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den 18. februar 2020 med henblik på offentlig høring.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Erik Jespersen, Direktør for Teknik & Miljø