Lokalplanen giver mulighed for en bebyggelsesprocent for planområdet på maks. 90%, hvilket er svarende til 27.000 m2 etageareal. Området forventes at have en relativ lille andel bygninger, og hovedparten af havnearealerne forventes anvendt som fleksible havnearealer med oplag.
Lokalplanen fastsætter ikke byggefelter, men sikrer at bebyggelse, herunder tekniske konstruktioner og oplag, opføres i afstand til veje svarende til ½ gange bygningens højde, dog min 5 meter fra fordelingsveje og 2,5 meter fra øvrige veje og skel samt i en radius af 100 m til de 2 vindmøller.
Bebyggelsens, herunder byggerier, placering, begrænses af områder friholdt for bebyggelse. Disse områder skal ses på baggrund af afstandszoner til ledningsnet til strømforsyning, fjernvarme og spildevand til Fanø, ledningsnet til fx vand, brint, ammoniak, gas mm., vindmøller, vandløb langs planafgrænsningen, samt arealer reserveret til jernbanetracé. Lokalplanen giver mulighed for at mobile tekniske anlæg og oplag kan etableres i hele planområdet, på nær på nuværende og kommende fordelingsveje og hvor arealet allerede benyttes.
Der er fastlagt en maksimal bygningshøjde på 40 meter for hele lokalplanområdet. Dog må bygningsdele opføres i op til 45 meter, for fx at sikre tilstrækkelig produktionshøjde på en virksomhed, men inden for et begrænset areal. De maksimale bygningshøjder er fastsat som en afvejning mellem de potentielle havneaktiviteter og en tilpasning til kommende bebyggelse i Etape 5 og det bagvedliggende bymiljø.
Kraner og øvrige transportmateriel, samt skorstene og antennemaster er ikke omfattet af højdebegrænsningerne og kan etableres i en højde, som er nødvendig for havnens drift.
Områdets ubebyggede havnearealer forventes primært at blive anvendt til havneaktiviteter i form af oplag af gods såsom masegods, projektgods som sten, grus, biler, vindmøllekomponenter, maskindele, containere mv. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for højden på oplag 30 m.
Eksisterende bebyggelse indenfor planområdet har ikke en høj bevaringsværdi og må nedrives.
Bebyggelsens udseende
Facader og skrå tagflader på ny bebyggelse må udføres i tegl, beton, træ, metal og metalbeklædning. For at indpasse en potentiel højere bebyggelse i landskabsbilledet på lang afstand, skal farvevalget holdes i mørke toner for en skala 50-100% sort. Dermed skal bebyggelsen opføres i en mørkere farvenuance end i Etape 5. Begrundelsen er at placeringen af planområdet vil opleves som baggrundskulisse set fra havet og Fanø. De mørke farver tiltrækker mindre opmærksomhed end de lysere farver. Ved at farvevalget er antracit eller sort vil bebyggelsen opleves som mørke skikkelser, der falder i med den øvrige bagvedliggende bysilhuet, og med en optrappende effekt set fra Vadehavet. Samtidig skal de mørkere farver sikre ensartede og afdæmpede farver, der harmonerer med det øvrige byggeri på den eksisterende og kommende havn. Mindre bygningsdele såsom indgangspartier og blændefelter må opføres i andre materialer og farver, dog ikke signalfarver.
Vinduespartier må maksimalt udgøre 20% af facadearealet, for at sikre, at bygningerne ikke fremstår med store glaspartier, der kan lyse unødvendigt op i områder, når det er mørkt.
Der må ikke anvendes blanke reflekterende materialer til tag eller facader, for at mindske blændingsgener og visuel påvirkning.
Permanente anlæg som nagelfaste kraner samt master og anlæg til belysning og lignende må ikke fremtræde i signalfarver, for ikke at fremtræde opsigtsvækkende på afstand.