Lokalplanen giver mulighed for at opføre en varieret bebyggelse og sikrer samtidigt, at eksisterende bevaringsværdige bygninger bevares for eftertiden.
Ved renovering af de bevaringsværdige bygninger skal det oprindelige udtryk bevares, ligesom man ved nybyggeri skal være varsom med at introducere et nyt arkitektonisk udtryk.
Ved renovering af eksisterende bygninger eller opførelse af nye bebyggelser skal fokus være på de eksisterende bygningers primære bygningstræk, som de stringente bygningskroppe uden udhæng og anvendelse af enkle, robuste materialer, både i bygninger og som belægninger.
Lokalplanen sikrer, at de 4 oprindelige punkthuse samt hovedbygningen til højskolen bevares og, at ændringer skal ske med respekt for byggeriets oprindelige arkitektur.
Udover de bevaringsværdige bygninger, må der opføres 25.000 m² etageareal til bolig og erhverv. Udover de 25.000 m², må der tillige opføres glasoverdækkede opholdsarealer, f.eks. som atriumgårde mellem bebyggelserne med et samlet areal på 2.500 m².
Lokalplanen udlægger i alt 5 byggefelter til nybyggeri.
I delområde B, udlagt til de udadvendte byfunktioner, herunder dagligvarebutik, er udlagt et byggefelt (B1), hvor der er mulighed for at opføre et højhus på op til 14 etager. Højhusets base vil bl.a. kunne rumme butikker, mens bygningen fra 6. etage og opefter, skal udføres som et tårn. Lokalplanen regulerer ikke tårnets udformning, men fastsætter, at tårnets enkelte etager ikke må være større end 600 m², for at sikre, at tårnet ikke bliver for massivt.
Der udlægges endvidere to byggefelter langs Spangsbjerg Kirkevej (B2 og B3) hvor bebyggelsen må opføres i op til 12 etager. Byggeriet langs Spangsbjerg Kirkevej må således opføres som en sluttet randbebyggelse parallelt med vejen, med en højde af 7 til 12 etager.
I delområde D udlægges et byggefelt til den første bygningsrække nord for punkthusene, B5. Her må bygges huse i højst 2 etager med udnyttelig tagetage. Bygningerne i B5 skal udføres med sadeltag.
Et eksempel på hvordan byggeriet kan se ud. Her illustreres bl.a. overgangen mellem eksisterende byggeri og det planlagte. Visualisering af Friis og Moltke.
Derudover udlægges der et byggefelt (B4), hvor bebyggelsen må opføres i forskellige højder op til 8 etager.
Overdækkede gårdrum er særlige fri- og opholdsarealer, som kan anvendes uafhængigt af vejret. Disse gårdhaver samt altaner og tagterrasser kan i et vist omfang indregnes som en del af de fri- og opholdsarealer, som lokalplanen kræver etableret. Den øvrige del af det krævede fri- og opholdsreal skal etableres udendørs på terræn.
Eksempel på overdækket atrium. Illustration af Friis og Moltke.
Lokalplanen giver mulighed for, at byggeriet både kan opføres med sadeltag og med fladt tag. Sadeltaget er en fin reference til højskolens bygninger, mens det flade tag ses flere steder i nærmiljøet, både for Lysningen 2, for flere af uddannelsesinstitutionerne og for etagebyggeriet på modsatte side af Stormgade. Det flade tag giver også mulighed for at anvende tagfladen til opholdsarealer, herunder tagterrasser og taghaver.
Eksempel på taghave. Foto af CEF Organics.
Lokalplanen giver mulighed for forskelligartet byggeri og byggeri med forskellige materialer, bl.a. materialer som træ og stål, men dog med hovedvægten på tegl.
Illustration af hvordan bygningerne i området kan se ud. Friis og Moltke.
Lokalplanen giver mulighed for anvendelse af mange forskellige facadematerialer, herunder også muligheden for at begrønne facader, som det fx vil kunne være relevant imod erhvervslokaler.
Eksempel på begrønning af facade. Foto: Realdania.
Intentionen er, at der kan skabes et boligområde med forskellige typer bygninger, med nogle gennemgående træk, herunder omkring byggeriets facader der primært udføres i tegl og træ. Lokalplanen har derfor brede rammer i forhold til fx udformning af taghældninger, hvor der er mulighed for at kombinere flade tage med forskellige taghældninger.
Eksempel på kombination af forskellige facadematerialer, taghældninger og bygningshøjder. Æbeløgade, Århus. Foto: Gitte Hansen, MBYland.