Bestemmelser

Denne lokalplan har til formål, at

• fastsætte rammerne for udbygningen og omdannelsen af tidligere Esbjerg Højskole til et område med blandede byfunktioner, 
• sikre gode, velbeliggende udendørs opholdsarealer,
• sikre en varieret bebyggelse,
• sikre en hensigtsmæssig trafikal betjening af området med veje og stier, der også giver offentlig adgang til Vognsbøl Park,
• sikre bevaring af bevaringsværdig bebyggelse, landskab og randbeplantning, samt,
• sikre, at ny bebyggelse placeres og udformes, så det indpasses bedst muligt i kulturmiljøet.

Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matrikelnummer 1di og en del af 1ai, Spangsbjerg, Esbjerg jorder, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanens udstykkes heraf.

Lokalplanområdet er beliggende i byzone, og vedbliver ved lokalplanens endelige vedtagelse at være byzone.

Lokalplanområdet inddeles i 5 delområder; A, B, C, D og E, således som vist på kortbilag B.

I lokalplanområdet fastlægges anvendelsen til centerformål og boligformål.

I delområde A fastlægges anvendelsen til beboelse, hotelvirksomhed og fælles opholdsarealer.

I delområde B fastlægges anvendelsen til lokalcenter med mulighed for at etablere butikker, der betjener lokalområdet, boliger, sundhedserhverv, serviceerhverv, liberalt erhverv, kontorerhverv, engroshandel, offentlige institutioner, kultur- og idrætsanlæg, hotel og restauration samt beslægtede aktiviteter.

I delområde C fastlægges anvendelsen til lokalcenter med mulighed for boliger, sundhedserhverv, serviceerhverv, liberalt erhverv, kontorerhverv, engroshandel, offentlige institutioner, kultur- og idrætsanlæg samt beslægtede aktiviteter, dog ikke butikker og restaurationer.

I delområde D fastlægges anvendelsen til boliger, herunder bofællesskaber, plejeboliger og lignende, samt fælles opholdsarealer.

I delområde E fastlægges anvendelsen til lokalcenter med mulighed for at etablere butikker, der betjener lokalområdet, boliger, sundhedserhverv, serviceerhverv, offentlige institutioner, liberalt erhverv, kontorerhverv, engroshandel, kultur- og idrætsanlæg, hotel og restauration samt beslægtede aktiviteter.

Lokalplanområdet må kun anvendes til funktioner med en miljøpåvirkning, der svarer til miljøklasse 1-3 i Håndbog om Miljø og Planlægning.

I en boligejendom kan der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør,
ejendomshandel, advokatvirksomhed samt dagpleje og lign. i miljøklasse 1 jf. Håndbog om Miljø og
Planlægning, under forudsætning af:

• at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom,
• at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende,
• at virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres,
• at erhvervsandelen maksimalt udgør 25 % af boligetagearealet,
• at virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering.

Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen må ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende, og
at der højst er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højst er 0,5 m . Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur.

Der kan ikke tillades anden type virksomhed.

Det samlede areal til butikker må ikke overstige 3000 m2. 

Hver enkelt udvalgsvarebutiks areal må ikke overstige 500 m², beregnet efter bestemmelserne i planloven om butiksstørrelser.

Hver enkelt dagligvarebutiks areal må ikke overstige 1.200 m2, beregnet efter bestemmelserne i planloven om butiksstørrelser.

Indenfor lokalplanområdet må der kun opsættes mobiltelefonmaster på taget af bygningerne højere end 14 etager. Masten må opføres med en maksimum højde på 10 m over kronekanten på den bygning masten opføres på. Masten skal udføres som smal gråhvid cylindermast eller gittermast.

En mast skal være forberedt til opsætning af antenner for min. fire operatører og skal således stilles til rådighed for andre antenneformål og operatører mod rimelig betaling. Antennerne skal opsættes med symmetri/med samme afstand på cylinderen. Ved siden af masten, må der opsættes en teknikkabine for alle operatører på max. 20 m² bebygget areal, og ikke højere end 3,5 meter over tagfladen.

Inden for delområderne B, C og D må der opføres anlæg til områdets tekniske forsyning. Herunder energiforsyningsanlæg, fællesantenneanlæg, kloakpumpestation, regnvandsbassin, mobilantenner m.v. Der må dog ikke opstilles vindmøller.

Inden for delområderne A og E må der opføres mindre anlæg til områdets tekniske forsyning, såfremt det kan indpasses det bevaringsværdige landskab og bebyggelsen i områderne. Anlæg kan være energiforsyningsanlæg, såsom transformerstation, cykelskur, bålhytte m.v. Der må ikke anlægges regnvandsbassin.

I lokalplanområdet må foretages:

• Sokkeludstykninger omkring bygninger,
• Udstykning omkring parkeringsarealer, opholdsarealer og andre fælles friarealer,
• Udstykninger uden mindste grundstørrelse således, at nogle ejendomme hovedsageligt består af et byggefelt/det bebyggede areal.

Ved sokkeludstykninger skal parkerings- og opholdsarealer, fællesvej, kloak m.v. sikres ved tinglyst deklaration.

Lokalplanområdet skal vej- og stibetjenes fra Stormgade og Spangsbjerg Kirkevej i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort Bilag B.

Vejadgang, V1 fra Stormgade må anvendes til aktiviteter i delområde E og B.

Vejadgang V2 fra Spangsbjerg Kirkevej må maksimalt betjene 230 parkeringsbåse i delområde B, C og E.

Vejadgang V3 fra Spangsbjerg Kirkevej, må maksimalt betjene 300 parkeringsbåse i Delområde C, D og A.

Lokalplanområdet skal indrettes således, at det ikke er nødvendigt for lastbiler at bakke, hvor der færdes bløde trafikanter. 

Kørearealer i området skal indrettes således, at køretøjer ikke bakker til og fra offentlig vej.

I lokalplanområdet skal der minimum etableres veje som vist i princippet på lokalplankort Bilag B.

Der skal mindst anlægges/udlægges følgende parkering:

1 p-plads pr. bolig i etageboligbebyggelse,

½ p-plads pr. bolig mindre end 80 m²,

1 p-pladser pr. 100 m2 etageareal til erhverv,

1 p-pladser pr. 200 m2 etageareal til plejehjem/botilbud,

1 p-pladser pr. 50 m2 etageareal til butik,

1 parkeringsplads pr. 8 siddepladser i beværtning.

1 parkeringsplads pr. 8 siddepladser i biograf eller teater

Der skal mindst anlægges følgende cykelparkering:

• 2 cykelparkeringspladser pr. bolig.
• 2 cykelparkeringspladser pr. 100 m² erhvervsareal.

Ved anlæg af 50 parkeringspladser på terræn skal mindst hver 8. parkeringsplads være grøn; dvs. et areal, der svarer til en ottendedel af parkeringspladserne ved optimal udnyttelse. Disse grønne parkeringsbåse tæller med i parkeringspladsregnskabet.

Enkeltstående plantebede til træer skal minimum være 2,5 x 5 meter. Plantebede må anvendes til håndtering af overfladevand.

Plantebede ifm. regnvandshåndtering langs veje og p-arealer skal etableres jf. Esbjerg Kommunes Vejledning for park- og vejelementer i lokalplanlægning, Smukke Byområder.

Plantebedet skal tilplantes med træer, der er tilpasset vækstforholdene.

Parkeringsarealer skal indrettes, så der ikke sker bakning ind over fortove, gangarealer eller cykelstier.

Arealer langs veje inden for lokalplanområdet må anvendes til beplantning samt parkering, jf. dog bestemmelser om oversigt og mødesigt. Oversigtsforhold skal overholde vejreglernes anbefalinger.

Eksisterende, bevaringsværdige stianlæg, som markeret på lokalplankort Bilag B, skal bevares i samme karakter, som ved lokalplanens tilblivelse. Dvs. anlagt med chaussésten i samme mønster som ved lokalplanens tilblivelse.

Der skal etableres nedgravede anlæg til opsamling af husaffald og genbrugsmaterialer som papir, glas, metal m.v. til betjening af alle boliger inden for lokalplanområdet.

Tekniske anlæg, herunder transformerstationer og nedgravede anlæg til fælles opsamling af affald m.m., må ikke placeres tættere end 5 m fra skel mod matrikel nr. 1es Spangsbjerg, Esbjerg Jorder. 

Nedsivning af regnvand

Anlæg til nedsivning, opstuvning og forsinkelse af regnvand skal etableres med naturligt udseende og indpasses i landskabet.

Der må, udover den bevaringsværdige bebyggelse, etableres 25.000 m² etageareal til boliger og erhverv inden for lokalplanområdet.

Udover arealet til boliger og erhverv nævnt i § 7.1, må der i området etableres overdækkede glasarealer med et samlet areal på 2.500 m². 

Der kan udover arealet til boliger og overdækkede glasarealer, som nævnt i §§ 7.1 og 7.2, etableres glasoverdækkede stier, der forbinder bebyggelse. Højden på overdækningerne må ikke overstige 2,75 m.

Fælles parkering integreret i bygninger, medregnes ikke i de 25.000 m² etageareal nævnt i § 7.1. 

Bebyggelse skal opføres inden for de på lokalplankort Bilag B viste byggefelter og med de på tabellen i § 7.8 angivne maksimale bygningshøjder og etageantal.

Uden for byggefelterne må der opføres:

- Overdækninger til kundevogne i tilknytning til dagligvarebutikken i delområde B,

- Mindre bygninger som cykelskure, carporte, åbne overdækninger, udhuse og lignende, med et areal på højst 50 m2 og en bygningshøjde på højst 2,5 meter,

- De i § 6.1 nævnte nedgravede affaldsbeholdere.

Udover de i § 7.8 nævnte etageantal må der på bygninger med fladt tag og for bygninger med sadeltag, etableres tagterrasser.

Byggeri i mere end 4 etager indenfor byggefelt B1, må ikke udføres med en grundplan (boliger, altaner og adgangsarealer) på mere end 600 m² pr. etage og en facadelængde på maksimalt 35 m.

Bygninger skal placeres min. 2,5 m fra kørebanekant på veje.

Ventilationshætter, solpaneler og lignende tekniske installationer på tagflader, skure til opbevaring og ophold på tagterrasse samt støjværn medregnes ikke i bebyggelsens højde og kan således overskride de fastsatte maksimumkoter. Den samlede bygningshøjde inkl. tekniske installationer må dog højst være 75 m.

Ventilationsudkast og lignende tekniske installationer på tagflader samt skure til opbevaring og ophold på tagterrasse må have en højde på højst 2,5 meter.

Ventilationsudkast og lignende tekniske installationer på tagflader skal placeres mindst 4 meter fra tagfladens skæring med facaden. Støjværn om tagterrasse må have en højde på højst 2 meter.

Facader på hovedbebyggelse skal udføres i tegl, beton, natursten, træ, pudsede partier eller en kombination af disse. Mindre facadepartier på op til 25% af facaden ekskl. vinduer må udføres i andre materialer.

Desuden må facaderne begrønnes med f.eks. klatreplanter eller beplantning direkte på facaden.

Ved nybyggerier, hvor facaden mod gader og offentlige byrum er længere end 35 meter, skal facaden mod gade og offentlige byrum opdeles således, at bygningen opfattes som flere enkelthuse. Opdelingen skal ske for mindst hver 35. meter. Opdelingen kan ske jf. §8.3 eller ved andre arkitektoniske/visuelle tiltag.

• spring i murværket på min. 30 cm,
• anden mursten og fuger,
• spring i vinduesplacering,
• anden farve,
• detaljeret murværk mv. eller
• Andet arkitektonisk/visuelt tiltag

Sokkelhøjder der overstiger 0,5 meter i forhold til det omgivende terræn, skal fremstå som en del af bygningens facade.

Solenergianlæg og lignende skal anti-refleksbehandles og skal integreres som en del af bygningens arkitektur.

Solenergianlæg må ikke etableres på terræn.

Sekundære bygninger

Sekundære bygninger omfatter garager og carporte, drivhuse, skure, kundevognshuse, udhuse og teknikhuse.

Facader på sekundære bygninger skal enten opføres i tegl eller må beklædes med glas, aluminium, malede stålplader, fibercement, behandlet træ og hårdttræ med et naturligt indhold af olie.

I delområderne A og E må facader på sekundær bebyggelse opføres i tegl eller træ og skal indpasses i den øvrige bebyggelse og landskabet.

Sekundære bygninger må kun opføres udenfor byggefeltet, såfremt:

·       Ingen bygninger må opføres tættere på vejskel end 5 m,

·       Ingen del af bygningens ydervægge eller tag, inklusiv eventuel brandkam, må inden for en afstand af 2,50 m fra skel være højere end 2,50 m over terræn eller det for bygningen fastsatte niveau.

De sider, der vender mod lokalplanafgrænsningen, må ikke udgøre en større samlet længde end 25 m pr. skellinje. Kun bygningernes længste side mod lokalplanafgrænsningen medregnes. Der må ikke udføres vinduer, døre eller lignende åbninger imod lokalplanafgrænsningen.

I delområderne A og E skal sekundær bebyggelse indpasses i landskabet og hovedbebyggelsen, f.eks. med skærmende beplantning.

Der må kun etableres sekundær bebyggelse i delområderne A og E, såfremt disse kan indpasses i landskabet og den eksisterende bebyggelse.

Elevatorer og trapper skal integreres i bygningerne.

Støj

Ved etablering af boliger skal Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser overholdes.

Støjbelastede opholdsarealer, herunder altaner, hvor støjgrænsen ikke kan overholdes, medregnes ikke i opgørelsen af opholdsareal/friareal.

Altaner

Sydvendte altaner i byggefelt B5 må udføres indenfor bygningsfacaden som indeliggende altaner.

Øvrige altaner i delområderne B, C og D må udføres uden synlig bæring.

Der må ikke etableres altangange.

Tage

Tagformen på bygninger i byggefelterne B1, B2, B3 og B4 må udføres med taghældning på 0-85 grader.

Tagformen på bebyggelsen i byggefelt B5 skal udføres med en taghældning på 25-45 grader.*

Tage skal udformes i enten tegl, stål, natursten eller som grønne tage i f.eks. græs eller sedum.

Flade tage må udføres med tagpap.

Bevaring

De bevaringsværdige bygninger, som er udpeget på lokalplankort Bilag B, må ikke nedrives, udvendigt ombygges eller på anden måde ændres udvendigt uden Esbjerg Kommunes tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Dette gælder også dør-, vindues- og altanudskiftninger, ændringer i materialevalg, farvesætning, vinduesformater og udformning i øvrigt.

Den bevaringsværdige del af muren, som er udpeget på lokalplankortet, må ikke nedrives, udvendigt ombygges eller på anden måde ændres udvendigt uden byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde.

Reklameskiltning på bygninger og terræn

Skiltning skal etableres plant med bygningens facade og må ikke etableres på taget eller over murkronen.

Udhængsskilte af max. størrelse 60 cm x 60 cm på sidefacader er dog tilladt jf. § 8.23.

Skiltning skal have direkte tilknytning til ejendommens anvendelse.

Facadeskilte på bygninger må udføres som løse bogstaver opsat plant på facaden ved hovedindgangen til bygningen. Bogstaverne kan udføres med indvendig lyskilde. Lyset må ikke være til gene for omgivelserne og der må ikke være blinkende eller løbende lys.

Hver bygning må have et facadeskilt, hvor bogstaver max. må være 80 cm høje. Skiltets længde må max. være 10 m.

Der kan opsættes yderligere 2 biskilte eller udhængsskilte af max. størrelse 60 cm x 60 m på sidefacader.

Ved etablering af erhverv i boligen i delområde C, må der opsættes ét skilt, med en størrelse på 42 x 84 centimeter, ved adgangsdøren og et henvisningsskilt, med en skilteflade på højst 0,5 m2 og i en maksimal højde på 1,5 meter over terræn, ved indkørslen.

Skiltning og reklamering på terræn skal foregå efter følgende retningslinjer:

Ved vejadgang V2 må der opstilles ét skilt på maksimalt 8 m². Skiltet må ikke være højere end 6 meter over terræn og ikke bredere end 2,2 m. Skiltet skal udformes som et såkaldt ”pylon-skilt” – dvs. fremstå som en ensartet, rektangulær kasseform.

Pyloner må ikke virke distraherende for trafikken og kun logo eller tekst må oplyses.

Pyloner skal placeres udenfor oversigtslinjerne.

Opføres der flere virksomheder og butikker inden for lokalplanområdet, skal disse anvende samme skilt/pylon.

Opholdsarealer

Ved nybyggeri skal der sikres velbeliggende og anvendelige opholdsarealer.

Opholdsarealer skal anlægges som arealer med mulighed for sol og læ og skal skærmes f.eks. med beplantning.

Opholdsarealer kan udlægges som privat eller fælles opholdsareal, herunder må overdækkede opholdsarealer indregnes.

Indenfor delområde B, C og/eller D, skal der udlægges et fælles, udendørs opholdsareal med et sammenhængende areal på min. 2.500 m² og en bredde på min. 20 m. 

Udendørs opholdsarealer må etableres på altaner, tagterrasser og lignende, når de er placeret og indrettet til formålet.

Altaner må kun opføres indenfor byggefeltet.

Beplantning

Der skal opretholdes en randbeplantning mod Spangsbjerg Kirkevej og Stormgade, i princippet som vist på lokalplankort Bilag B og illustrationsplan Bilag C.

Langs Spangsbjerg Kirkevej skal enkeltstående træer eller trægrupper i den eksisterende randbeplantning bevares i bede på min. 5 x 5 meter.

Resten af randbeplantningen må bestå af buske af forskellige arter og skal have en semiåben karakter, så der er indblik til lokalplanområdet.

Genplantning skal ske med arter så som eg og bøg, der med tiden opnår samme fylde og karakter, som de eksisterende træer ved udarbejdelsen af denne lokalplan.

På hjørnet af Spangsbjerg Kirkevej og Stormgade skal der etableres et sammenhængende plantebed på minimum 60 m². Bedet skal være minimum 5 m bredt og tilplantes med forskellige træer, buske og stauder, i princippet som vist på illustrationen.*

Randbeplantningen må gennembrydes der, hvor det er hensigtsmæssigt for passage for bløde trafikanter.

Parkområdet nord for og mellem punkthusene i delområde A skal fremstå som klippet græsslette med spredte træer, sådan som ved lokalplanens tilblivelse.*

Træer, der står for tætte på bebyggelsen må fjernes, så der skabes luft og udsigt mod syd. Flertallet af de eksisterende solitærtræer skal dog bevares. Store træers kroner må beskæres for neden, så der skabes udkig mod syd.

Ubebyggede arealer syd for punkthusene i delområde A, skal bevares med de nuværende landskabelige karakterer.*

Belægning / nedsivning

Tag- og overfladevand skal i alle tilfælde nedsives indenfor lokalplanområdet.

Anlæg til nedsivning kan indgå som rekreative elementer, indpasset i terrænet og må ikke fremstå som tekniske anlæg.

Anlæg til nedsivning kan omfatte grøfter, forsinkelsesbassiner, områder med permanent vandspejl, faskiner eller tilsvarende måde for at nedsive regnvand, herunder at anlægget har flere funktioner, fx boldbane eller legeplads.

Terrænregulering

Der må ikke foretages terrænregulering i det bevaringsværdige landskab, som er vist på lokalplankort Bilag B, uden kommunens særskilte tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 

Der må indenfor byggefelterne foretages terrænreguleringer på +/- 1 m i forhold til eksisterende terræn.

Terrænregulering i forbindelse med regnvandshåndtering er tilladt uden for byggefelterne inden for delområderne B og C.

Terrænreguleringer på mere end +/- 0.5 m skal afsluttes med en varierende hældning og et organisk udtryk.

Hældningen på regnvandssøer og lignende må højst være 1:5.

Oplag

Udendørs oplagring og renovation må kun finde sted for indhegnede og afskærmede arealer/varegårde og lignende.

Ubebyggede fælles- og friarealer samt veje må ikke anvendes til oplag og henstilling af trailere, campingvogne, både og ikke indregistrerede køretøjer.

Der sal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere i lokalplanens område. Grundejerfreningens vedtægter og ændringer i disse, skal godkendes af Esbjerg Kommune.

Grundejerforeningen skal oprettes, når der er solgt mere end 3 grunde til bebyggelse.

Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen.

Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve fornøden sikkerhed herfor hos medlemmerne.

Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på og skal stå for drift og vedligeholdelse af de fælles grønne arealer samt interne private fælles veje. Overdragelsen kan ske etapevis, og er ikke betinget af fuldstændig færdiggørelse af arealerne først.

Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før:

• de i § 5 nævnte veje og stier er etablerede i godkendt omfang,
• de i § 5 nævnte parkeringsarealer er etablerede i godkendt omfang,
• at det ved målinger eller beregninger er dokumenteret, at vejledende støjgrænser fra Miljøstyrelsen overholdes,
• det i § 6 nævnte anlæg til nedsivning, opstuvning og forsinkelse af regnvand er etableret,
• de i § 9 nævnte fri- og opholdsarealer er etablerede,
• de i § 9 nævnte beplantningsbælter er etablerede,
• nybyggeri er tilsluttet kollektiv varmeforsyning, hvis det ikke kan dokumenteres, at nybyggeri opfylder kvalifikationskrav til lavenergibygninger i Bygningsreglementet.

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 01-030-0008 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den xx 2023, med henblik på offentlig høring.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Henrik Studsgaard, Direktør for Teknik & Miljø