Bestemmelser

Lokalplanen har til formål

at muliggøre etablering af et velfungerende boligområde med et varieret udbud af boligtyper i tæt-lav og åben-lav bebyggelse,

at sikre gode, hensigtsmæssige stiforbindelser inde i området samt til resten af Andrup, skolen og grønne rekreative områder, 

at sikre at arkitekturen indpasses bedst muligt i forhold til skoven og resten af landskabet i området,

at sikre at overfladevand håndteres med løsninger, der bidrager til områdets naturmæssige og rekreative værdier,

at sikre etablering af velbeliggende grønne fri- og opholdsarealer.

Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort, Bilag A og inkluderer matrikelnumrene 4d, 7r, 4ax og del af 7o og 7000ao alle i Andrup, Esbjerg Jorder, samt alle parceller, der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf.

Området opdeles som vist på Lokalplankortet, Bilag B i delområderne A, B, C, D og E.

Hele området ligger i landzone og overføres til byzone ved endelig vedtagelse af nærværende lokalplan.

Området udlægges til boligformål og grønt rekreativt område.

Boliger må kun anvendes til helårsbeboelse.

I en boligejendom kan der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør, ejendomshandel, advokatvirksomhed samt dagpleje og lign. i miljøklasse 1 jf. Håndbog om Miljø og Planlægning, under forudsætning af:

• at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom,
• at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende,
• at virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres,
• at erhvervsandelen maksimalt udgør 25 % af boligetagearealet,
• at virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen må ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende, og
• at der højst er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højst er 0,5 m². Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur.

Der kan ikke tillades anden type virksomhed.

I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, som for eksempel transformerstationer eller pumpestationer, må opføres med et areal på højst 10 m² og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til omgivelserne og den øvrige bebyggelse, enten som tilbygning eller afskærmet med beplantning.

Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti, forsynings-, afløbsledning eller afløbsanlæg samt fri- og opholdsareal er tilladt.

Boligområdet skal vejbetjenes fra Krogsgårdsvej og stibetjenes fra hovedstinettet i princippet som vist på Bilag B.

Boligveje og stier anlægges i princippet som vist på Bilag B.

Boligvejene udlægges som private fællesveje for delområderne A og B.

Boligvejene udlægges med et vejudlæg på 10 meter og anlægges med et kørebaneareal i kørefast belægning på 5 meters bredte. Vejstykket fra Y-Z udlægges med et vejudlæg på 12 meters bredte med et kørebaneareal i kørefast belægning i 6 meters bredte.

Der skal etableres kantsten i den lave ende af kørebanen på boligvejene til opsamling af overfladevand i traditionelle nedløbsbrønde. Se principtværsnit for vejudlæg nedenfor.

Der skal langs boligvejene plantes vejtræer. Træbeplantningen skal bestå af egnstypiske eller hjemmehørende arter, der er tilpasset vækstforholdene i området.

Boligveje skal etableres som område med fartdæmpende foranstaltninger efter færdselslovens bestemmelser.

Belysning af veje, stier i fast belægning og parkeringsarealer skal etableres ved opstilling af armaturer med en lyspunkthøjde på højst 3,5 meter og skal være udformet således, at lyskeglen ikke er til gene for omgivelserne.

Rekreative gangstier i delområderne C og D må ikke være belyst.

Stier med fast belægning, som vist i princippet på Bilag B, skal udlægges i en bredte på mindst 5 meter og anlægges med fast belægning i 3 meters bredte.

I stiudlægget skal der være plads til opsamling og bortledning af regnvand fra veje, stier og fællesarealer, i princippet som vist i principtværsnittet nedenfor.

Stierne A-a, B-b og C-c anlægges som private fællesstier for delområderne A og B og skal vedligeholdes af grundejerforeningen.

Parkering

Der skal mindst anlægges følgende parkering:

2 p-pladser pr. bolig på egen grund i åben-lav bebyggelse.

1 1/2 p-plads pr. bolig i tæt-lav bebyggelse.

Gangarealer og fælles parkeringsarealer inden for boligbebyggelsen og gangstier, der forbinder det nye boligområde med eksisterende boligområde, skal anlægges med udgangspunkt i Vejregelgruppen Tilgængeligheds 'Håndbog, Færdselsarealer for alle - Universelt design og tilgængelighed', 2017.

For åben-lav boliger gælder, at der kun må etableres én overkørsel pr. bolig. Overkørslen kan kun etableres fra boligvej og må have en befæstet bredte på maks. 6 meter.

Indkørsler skal etableres på en sådan måde, at det sikres, at overfladevand fra befæstede arealer på grunden ikke ledes ud på vej- og fællesarealer samt naboarealer.

For tæt-lav bebyggelse gælder, at parkerings- og gangarealer skal have et grønt udseende. Parkeringsarealer skal forsynes med spredt træbeplantning i grøn bund svarende til ét træ for mindst hver 8. parkeringsbås. Plantebede skal være minimum 5 x 2,5 m svarende til en parkeringsbås.

Træbeplantningen skal bestå af hjemmehørende eller egnstypiske arter, der er tilpasset områdets vækstforhold.

Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler.

Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse.

Fælles anlæg til regnvandshåndtering, herunder f.eks. omfangsdræn, grøfter, lavningsområder, nedsivningsanlæg og regnvandsbassiner kan etableres i delområderne A, B og C.

I delområderne A og B må der endvidere etableres anlæg til håndtering og nedsivning af regnvand på egen grund.

For åben-lav boligbebyggelse må bebyggelsesprocenten ikke overstige 30 beregnet for den enkelte matrikel.  

For tæt-lav boligbebyggelse må bebyggelsesprocenten ikke overstige 40, beregnet for den samlede storparcel.

Al bebyggelse skal have en sokkelhøjde på 0,30 m over eksisterende vejkote.

For bebyggelse med sadeltag og evt. trempel må bygningshøjden ikke overstige 8 meter i én etage med udnyttelig tagetage over eksisterende terræn. Facadehøjde må højst være 3,5 meter over terræn.

For bebyggelse med fladt tag eller med ensidig taghældning må bygningshøjden ikke overstige 7 meter i 2 etager over eksisterende terræn.

Åben-lav boligbebyggelse skal placeres med gavl eller facade parallelt med skel langs adgangsgivende vej.

Garager og carporte skal være sammenbygget med hovedbebyggelsen.

Al bebyggelse i delområde B skal opføres mindst 4 meter fra skel mod boligveje.

Bestemmelsen gælder også småbygninger som garager, carporte, drivhuse, skure og udhuse m.v.

Den del af garager, carporte og udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 m fra naboskel, kan maks. have en højde på 2,5 m + 0,4 x afstand til skel.

Boligbebyggelse i 2 etager skal have en afstand til skel mod anden boliggrund på mindst 5 meter.

Småbygninger som garager, carporte, drivhuse, skure og udhuse skal placeres i en afstand af mindst 60 cm fra skel til stier og grønne områder for at give plads til hække.

Hvis der opføres dobbelthuse i delområde A kan de sammenbygges i skel to og to inden for grunden.

Tage skal udføres som symmetriske sadeltage, med ensidig taghældning eller som flade tage, som vist på ovenstående skitse. Symmetriske tage skal have en taghældning på mellem 15º og 45º. Ved tage med ensidig taghældning skal taghældningen være mellem 5º og 15º.

Tagbeklædning skal udføres i enten sort tagpap med listedækning, tagsten, tagrør eller som grønne tage.

Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer.

Beklædning af flade tage, som ikke er grønne, skal udføres med sort tagpap uden listedækning.

Tage på garager, carporte, udhuse og lignende skal have samme taghældning og materialevalg som beboelsesbygningen eller udføres som flade tage med tagpap eller grønt tag. Drivhuse og udestuer er undtaget.

Facader på boligbebyggelsen skal udføres i træ eller som blank, pudset eller vandskuret mur, eller som en kombination af træ og blank, pudset eller vandskuret mur. Mindre facadepartier på op til 10% af facaden ekskl. vinduer må udføres med andre materialer, hvis det kan indpasses i arkitekturen.

Blanke mure skal udføres i tegl i dæmpede farver med vekslende farvespil. 

Pudsede mure skal udføres i farver med udgangspunkt i Den klassiske jordfarveskala (se bemærkning).

Træhuse må udføres med lodret eller vandret beklædning, eller en kombination heraf. Der må ikke opføres bjælkehuse, rundtømmerhuse eller lignende.

Lodret træbeklædning må udføres som;

• 1-på-2 beklædning: 2 brædder sættes op med mellemrum og et bræt af samme bredte sættes ovenpå,
• listedækning: Samme princip som 1-på-2-beklædning, men den liste, der placeres oven på de to andre brædder er smallere end de to nederste brædder,
• eller i profilbrædder med fer og not.

Vandret beklædning må udføres som;

• klinkebeklædning, hvor brædder lægges vandret ud over hinanden,
• eller i profilbrædder.

Træfacader skal udføres i malet eller oliebehandlet træ i farver med udgangspunkt i Den klassiske jordfarveskala + nyere pigmenter. Ædeltræ må dog fremstå ubehandlet. 

Solceller og solfangere skal udføres som en integreret del af husets arkitektur. Solceller og solfangere må kun etableres fladt direkte på tagfladen og må højest udgøre 50% af den enkelte tagflade. Solceller på flade tage kan dog hæves/vinkles såfremt de er skjult og ikke er synlige fra nabogrund og offentlige arealer. Solceller og solfangere skal opsættes harmonisk på tagfladen og i en samlet form som et helt rektangel. Solceller må ikke etableres på terræn.

Inden for den enkelte storparcel skal tæt-lav bebyggelse fremstå i ensartede farver, materialer og udformning. Dette gælder også småbygninger tilknyttet tæt-lav bebyggelse.

Tekniske installationer som f.eks. varmepumper, skal afskærmes og fremtræde som en integreret del af bebyggelsens arkitektur.

Bevaringsværdige bygninger

Bygningerne i delområde E er bevaringsværdige og må ikke nedrives, ombygges, eller på anden måde ændres i det
ydre, uden forudgående særlig tilladelse fra Esbjerg Kommune.

Ved tæt-lav byggeri med mere end 10 boliger skal der etableres et fælles opholdsareal på mindst 500 m². Altaner og terrasser må tælle med som opholdsarealer. Opholdsarealerne skal friholdes for bebyggelse, parkering og oplag.

Ved etablering af mere end 10 boliger skal det fælles opholdsareal have en størrelse og udformning der kan rumme en række sideløbende aktiviteter så som boldspil, legeplads, solbadning og grillaktiviteter uden, at det er til gene for de omkringliggende boliger eller aktiviteterne indbyrdes.

For- og bagarealer til den enkelte bolig skal etableres med græs eller anden beplantning. Der må ikke jorddækkes med granitskærver, perlegrus eller lignende i forhaver.

I delområde A må befæstede arealer højst udgøre 30 % af grundarealerne. 

I delområde B må befæstede arealer højst udgøre 35 % af grundarealerne.

Bebyggelse regnes med i befæstelsen.

Der må maksimalt afledes regnvand fra de enkelte grunde svarende til 35% af grundenes areal. Yderligere regnvand skal nedsives eller på anden vis håndteres på egen grund.

Hegn omkring de enkelte grunde må kun udføres som levende grønne hegn/hække af eksempelvis liguster eller lignende. Hegn mod naboskel må højst være 180 cm højt.

Dog må der i delområderne A og B etableres fast hegn, såsom plankeværk, i skel mod Krogsgårdsvej. Det faste hegn må højst være 180 cm højt.

Levende hegn / hække mod boligveje og fælles grønne områder skal plantes på egen grund mindst 30 cm fra skel, og må højst blive 1,2 m høje. Grundejerne skal vedligeholde begge sider af hækken.

Forarealer mellem vejskel og boligbebyggelse skal anlægges åbent, f.eks. med græs eller lave stauder og enkelte buske. Hække, træer og buske i forhaver må ikke hindre det frie udsyn fra boligernes vinduer til boligvejene.

Affaldsbeholdere og lignende skal anbringes eller afskærmes på en sådan måde, at de ikke er synlige fra naboer, friarealer, veje eller stier. Konstruktioner til afskærmning af affaldsbeholdere og lignende må ikke placeres nærmere vejskel end 4 meter.

Der må etableres jordvarmeanlæg, der ikke indeholder grundvandstruende stoffer. Etablering skal ske ved nedgravning af slanger.

Terrænet på den enkelte grund må ikke reguleres mere end 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn eller til et terræn, der er reguleret i forbindelse med byggemodningen.

Terrænet må ikke reguleres nærmere skel end 0,5 meter.

Terrænreguleringer tættere ved naboskel end 1 meter må ikke foretages med en hældning stejlere end 1:3, dvs. 33,3 cm pr. meter.

Grønne fællesarealer

Arealerne i delområderne A og B, som er anvist til fælles grønne opholds- og friarealer på Bilag B, skal hver især etableres af Esbjerg Kommune, der også skal stå for etableringsplejen. Drift og vedligeholdelse skal derefter overgå til grundejerforeningen jf. grundejerforeningens bestemmelser. 

Det centrale fælles opholdsareal i delområde B, vest for Østergårdsvej, skal anlægges som græsareal med håndtering af overfladevand, enkelte grupper af løvfældende træer og buske. Buske og træer skal anvendes, så der af tryghedsfremmende hensyn ikke opstår områder uden mulighed for ind- og udkig.

Buske og træer skal bestå af hjemmehørende eller egnstypiske arter, der er tilpasset områdets vækstbetingelser.

Området kan indrettes med aktiviteter som boldbane, legeplads, bålplads og lignende.

De grønne opholdsarealer i delområde B, øst for Østergårdsvej, skal anlægges som græsarealer med enkelte træer og buske. Her er mulighed for indretning af faciliteter til ophold og leg.

Der skal være fri passage for fodgængere fra boligvejen til det grønne område i delområde C.

Der skal også anlægges grøfter eller lignende til bortledning af overfladevand fra boligvejene til vandhåndteringsløsningerne i delområde C. 

Arealerne i delområde C og D forbliver kommunalt ejede. Områder, faciliteter og beplantninger skal etableres og plejes af Esbjerg Kommune. Tilstødende grundejere må ikke ændre plantningens udseende og områdernes karakter.

Delområde C udlægges som rekreativt areal og må ikke bebygges. Der kan dog opstilles legeredskaber, bænke og lignende som understøtter anvendelse til leg og fælles ophold samt anlæg til områdets tekniske forsyning jf. § 3.4.

I delområde C etableres løsninger til håndtering af overfladevand fra lokalplanområdet.

Løsninger for håndtering af overfladevand skal indpasses i landskabets karakter og bidrage positivt til områdets naturmæssige og rekreative værdier.

Der etableres grønne bælter på 9-11 meters bredte i princippet som vist på Bilag B.  

De grønne bælter mod Krogsgårdsvej, såvel som det yderste grønne bælte mod vest, skal have et semi-åbent udtryk med enkeltstående, opstammede træer kombineret med lave buske. Dette for at undgå for meget skygge i haverne og give mulighed for udsyn over det øvrige landskab.

I de grønne bælter etableres grøfter til afvanding af udstykningerne.

Det eksisterende levende hegn langs Østergårdsvej, som vist på Bilag B, skal så vidt muligt bevares ved alm. pleje og foryngelse. Beplantningen kan dog gennembrydes for at skabe adgang til stier.

I delområde C skal der etableres en 2 meter høj støjskærm mod delområde E, i princippet som vist på Bilag B. Langs med støjskærmen etableres et beplantningsbælte, for at skjule støjskærmen.

Inden for lokalplanområdet må der ikke ske oplag og henstilling af campingvogne, både, ikke indregistrerede køretøjer og køretøjer med en totalvægt på eller over 3.500 kg.

I forbindelse med anlæggelse af området, må der inden for lokalplanområdet foretages terrænreguleringer på op til +/- 2 meter i forhold til eksisterende terræn.

I delområderne A og B må der i fælles opholds- og friarealer samt grønne bælter, i forbindelse med etablering af anlæg til håndtering af overfladevand, foretages udgravninger til bassiner og grøfter i en dybde på maks. 2 meter under eksisterende terræn.

I delområde C må der i forbindelse med etablering af anlæg til håndtering af regnvand og til rekreative formål, foretages landskabsmodelleringer op til 2 meter under og over eksisterende terræn, samt foretages udgravninger til bassiner, grøfter og lignende.

Hældningen på bassiner må ikke være stejlere end 1:4, dvs. 25 cm pr. meter.

Hældningen på grøfter må ikke være stejlere end 1:2, dvs. 50 cm pr. meter.

 Alle grundejere indenfor lokalplanens område er forpligtet til at være medlem af en, af Esbjerg Kommune godkendt, grundejerforening.

Grundejerforeningen skal oprettes senest, når Esbjerg Kommune kræver det.

Grundejerforeningens vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune.

Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage grundejere fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger.

Oprettes der en andelsboligforening i den tæt-lave bebyggelse skal andelsejerne hver især også være medlemmer af grundejerforeningen. Fællesarealet på andelsboligforeningens grund er grundejerforeningen uvedkommende.

Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på alle fællesarealer og private fællesveje indenfor lokalplanens delområde A og B. Overtagelsen kan ske etapevis og er ikke betinget af fuldstændig færdiggørelse af arealerne.

Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse samt glatførebekæmpelse af de private fællesarealer (herunder private fællesveje og -stier, grøfter samt evt. volde) inden for de i §10.6 nævnte delområder. Undtaget er de offentlige veje og stier samt de afløbstekniske anlæg, der ejes af forsyningsselskabet. Grundejerforeningen skal drifte og vedligeholde arealerne efter en af Esbjerg Kommune godkendt vedligeholdelses- og plejeplan.

Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før:

• de i § 5 nævnte veje og stier er etablerede
• de i § 5 nævnte parkeringsarealer er etablerede
• de i § 6 og § 9 nævnte anlæg til håndtering af overfladevand, er etablerede
• den er tilsluttet kollektiv varmeforsyning i det omfang, at bebyggelsen skal forsynes, hvis det ikke kan dokumenteres, at nybyggeri opfylder klassifikationskrav til lavenergibygninger i Bygningsreglementet
• den er tilsluttet kollektiv vandforsyning, elforsyning og kloakforsyning i det omfang, at bebyggelsen skal forsynes.

For ny bebyggelse øst for Østergårdsvej gælder i øvrigt, at den i § 9 nævnte støjskærm skal være etableret før ibrugtagning.

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. XX udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den xx 20xx, med henblik på offentlig høring.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Erik Jespersen, Direktør for Teknik & Miljø