Bestemmelser
Lokalplanen har til formål,
at sikre etableringen af et attraktivt boligområde med særligt fokus på seniorer
at sikre gode, rekreative grønne opholdsarealer og fællesfaciliteter, som styrker de sociale relationer mellem områdets beboere og
at fastlægge principper for områdets disponering, herunder arealer til regnvandshåndtering.
Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matrikelnumrene **, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf.
Området opdeles som vist på lokalplankortet i delområderne A til […]
2.1
Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matrikelnumrene 1sy og 7000ag Sønderris, Guldager, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf.
Området opdeles som vist på lokalplankortet i delområderne A, B og C.
2.2
Lokalplanområdet er beliggende i byzone og fastholdes som byzone ved lokalplanens vedtagelse.
3.1
Områdets anvendelse fastlægges til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse og etageboliger.
3.2
Boligerne må kun anvendes til helårsbeboelse.
3.3
Området opdeles i tre delområder, henholdsvis delområde A, B og C.
3.4
I delområde A må boligerne opføres som tæt-lav eller etageboliger i to plan.
3.5
I delområde B må der kun opføres tæt-lav bebyggelse i ét plan med udnyttelig tagetage.
3.6
Der må i delområde A og B tillige etableres fælleshuse for områdets beboere, opholds- og rekreative faciliteter samt anlæg til lokal håndtering af regnvand.
3.7
Delområde C må kun anvendes til rekreative formål og regnvandsbassin.
4.1
Udstykning af storparceller skal i princippet ske som vist på kortbilag B.
4.2
De enkelte boliger kan desuden udstykkes som sokkelgrunde eller ejerlejligheder.
4.3
Mindre skelreguleringer og udstykning af fælles fri- og opholdsarealer, fælleshuse, offentlige veje og stier samt tekniske anlæg er tilladt.
5.1
Adgang til området skal ske via overkørsel fra Sønderrisvej som vist på kortbilag B.
5.2
Området vejbetjenes af en stamvej, hvorfra der etableres én overkørsel til den enkelte storparceller i princippet som vist på kortbilag B.
5.3
Stamvejen udlægges med en bredde på 17 m. med kørebanebredde på 6 m.
5.4
Området skal forbindes til det eksisterende stinet i princippet som vist på kortbilag B.
5.5
Der kan derudover anlægges gangstier internt inden for og mellem storparcellerne, samt omkring regnvandssøen i delområde C.
5.6
Fællesstier skal anlægges med en bredde på min. 3 m og asfalteres.
Gangstier skal etableres med en bredde på min. 2 m og anlægges med stenmel.
5.7
Parkering skal etableres i tilstrækkeligt omfang, dog min. 1 parkeringsplads pr. bolig.
Parkering kan anlægges i tilknytning til den enkelte bolig eller som større fællesanlæg for den enkelte storparcel som vist principielt på kortbilag C.
6.1
Nye tekniske forsyningsledninger skal fremføres som jordkabler.
6.2
Anlæg til fælles opsamling af husholdningsaffald og genbrugsmaterialer som papir, glas, metal og lignende skal etableres som nedgravede affaldsløsninger inden for det enkelte delområde til boligformål.
6.3
Ingen bolig må have en større afstand end 75 m til nærmeste affaldsø.
Belysning
6.4
Langs stamvejen må der kun opstilles lygtepæle med en lyspunkthøjde på maks. 6 m.
Langs fællesstier må der opstilles parkarmaturer med en lyspunkthøjde maks. 4 m. over terræn.
6.5
Øvrig belysning må kun udføres som lav pullertbelysning med en lyspunkthøjde på maks. 1 m over terræn.
6.6
Belysning på facader må placeres maks. 2,5 m over terræn.
6.7
Al belysning skal udføres blændfrit, så det ikke er til gene for omkringliggende naboer og trafikanter.
LAR
6.8
Der skal etableres et regnvandsbassin i delområde C som vist i princippet på kortbilag C.
6.9
Regnvandsbassinet jf. § 6.8 skal udformes som en natursø med permanent vandspejl. Søen skal anlægges med lave brinker maks. skråning 1:5.
6.10
Der skal endvidere etableres et område til nedsivning af regnvand mellem delområde A og B i princippet som vist på kortbilag C.
7.1
Al bebyggelse skal placeres inden for byggelinjen som vist på kortbilag B.
7.2
Bebyggelsesprocenten fastlægges til maks. 40 % af den enkelte ejendom.
7.3
Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m målt fra færdigt terræn.
7.4
I delområde A må bebyggelsen opføres som etageboliger i 2 plan eller som tæt-lav bebyggelse.
7.5
I delområde B må bebyggelsen kun opføres som tæt-lave boliger med udnyttelige tagetage.
7.6
Ved opførelse af tæt-lav bebyggelse, må boligerne sammenbygges med naboenheden.
7.7
Der må endvidere opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Småbygninger, såsom transformerstation, må opføres med et bygningsareal på maks. 12 m2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til omgivelserne og den øvrige bebyggelse, enten som tilbygning, indbygget i bebyggelsen eller afskærmet med beplantning.
7.8
For storparceller gælder, at ingen form for bebyggelse må placeres nærmere skel end 5 m.
7.9
Ved udstykning af de enkelte boliger som sokkelgrunde, tillades bebyggelse i skel mod sammenbygget nabo.
7.10
Ingen bebyggelse må placeres nærmere interne veje og stier end 2,5 m.
8.1
Bebyggelsen skal inden for den enkelte storparcel fremstå som en arkitektonisk helhed, med ensartet arkitektur, materialer og farveholdning.
8.2
Tage skal udføres som flade tage, med ensidig taghældning, som symmetriske sadeltage eller som forskudte tagflader og må udføres med en hældning på maks. 30 %.
Saddeltage kan udføres med helvalm.
8.3
Tagbeklædning skal udføres i sort, listedækket tagpap, naturskifer, sorte tegl- eller betontagsten eller oplægges med sorte solcelletagsten. Flade tage kan endvidere oplægges med sort tagpap eller sedum.
Fælles atriumgårde, vinterhaver, orangerier og lign. kan desuden udføres med glastage.
8.4
Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer.
8.5
Tagrender og nedløb skal udføres i stål eller alu.
8.6
Facader på boligbebyggelsen skal udføres i træ eller blank tegl og fremstå i beige, brune, grå eller sorte nuancer.
Facader i ædeltræ må desuden fremstå olierede eller ubehandlede.
Fælles atriumgårde, vinterhaver, orangerier og lign. kan desuden udføres med glasfacader.
8.7
Døre og vinduer skal udføres i træ eller træ-alu.
Tekniske anlæg
8.8
Der må ikke opsættes antenner, paraboler eller lign.
8.9
Varmepumper og lign. tekniske anlæg må kun placeres på facader, der ikke er orienteret mod fælles opholdsarealer eller boligveje. Varmepumper skal inddækkes med træ, enten i olieret eller ubehandlet ædeltræ eller sortmalet, ens for den enkelte storparcel.
8.10
For solenergianlæg (solceller/ solpaneler/ solfanger og lign.) gælder følgende:
- Anlæg må ikke udføres i reflekterende materiale, der kan medføre blændingsgener for naboer og genboer.
- Anlæg må kun etableres fladt direkte på tagfladen, og skal opsættes i en samlet geometrisk form som et rektangel eller et kvadrat.
- Anlæg skal udføres med sorte rammer og paneler.
- På flade tage kan anlægget dog hæves/vinkles, såfremt det er skjult og ikke synlige fra nabogrund og offentlige arealer.
- Anlæg må ikke etableres på terræn.
8.11
Der må ikke opsættes husstandsvindmøller samt mini-, og micromøller indenfor lokalplanområdet.
8.12
Der må indenfor lokalplanområdet ikke opsættes master til mobiltelefonantenner.
9.1
Der skal inden for den enkelte storparcel etableres et fælles opholdsareal på min. 500 m2. Opholdsarealet skal placeres inden for byggelinjerne som vist på kortbilag B.
9.2
Fælles opholdsarealer skal udlægges som grønne arealer, f.eks. med græs, bede og træer. Der kan desuden etableres belægninger og anlæg til ophold eller leg og fysisk aktivitet.
9.3
Inden for den enkelte storparcel må der endvidere etableres anlæg til lokal afledning af regnvand, f.eks. regnbede, regnvandsrender og mindre regnvandssøer eller områder til nedsivning, når disse visuelt fremstår som rekreative elementer.
9.4
Maks. 35 % af den enkelte ejendom må befæstes.
9.5
Der må til hver bolig etableres privat terrasse eller altan på op til 50 m2, når disse fremstår som en integreret del af bebyggelsen. Terrasser og altaner skal placeres inden for byggelinjerne som vist på kortbilag B.
9.6
Der må ikke etableres udvendige svalegange/altangange.
9.7
Der må ikke etableres hegn i skel mellem parcellerne.
9.8
Fast hegn må kun placeres omkring terrasser i tilknytning til boligen og udføres med en maks. højde på 1,5 m.
Fast hegn omkring terrasser må kun udføres i glas, som plankeværk i træ eller i samme materialer som boligens facader eller som hækbeplantning. Hegn mellem terrasser skal udføres ens inden for det enkelte delområde.
9.9
Henstilling af campingvogne, uindregistrerede køretøjer, lystbåde og lign. samt oplag af affald, byggematerialer og lign., må ikke finde sted på ubebyggede arealer.
Terrænregulering
9.10
Der må i forbindelse med placering af ny bebyggelse terrænreguleres +/- 1 m i forhold til naturligt terræn. Alle boliger skal etableres med sokkelkote min. 8.0.
9.11
Ubebyggede arealer må ikke terrænreguleres mere end +/- 0,5 m. og ikke nærmere skel end 2,5 m. Regulerede arealer må maks. have en hældning på 1:3 og skal udformes som naturligt terræn.
Terrænreguleringer i forbindelse med anlæg af veje og fællesstier, samt anlæg til regnvandshåndtering jf. §§ 6.7 og 6.9 er undtaget herfor.
10.1
Der skal oprettes en grundejerforening for henholdsvis delområde A og delområde B. Grundejerforenings vedtægter skal godkendes af Esbjerg Kommune.
10.2
Grundejerforeningen skal oprettes, når kommunalbestyrelsen beslutter det, dog senest når 20 % af boligerne er opført.
10.3
Oprettes der en andelsboligforening i den tæt-lave bebyggelse skal andelsejerne også være medlem i grundejerforeningen.
10.4
Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger.
10.5
Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på de fælles grønne områder når kommunalbestyrelsen beslutter det.
Delområde C forbliver offentligt.
10.6
Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af private fællesveje og stier, belysning, grønne områder og øvrige fællesarealer inden for delområderne A og B, herunder vintervedligeholdelse og snerydning af boligveje og stier.
10.7
Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen, henlægges til foreningen.
10.8
Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på de fælles grønne områder.
10.9
Grundejerforeningen har ikke pligt til drift og vedligehold af forsinkelsesbassiner/ regnvandssøer og andre anlæg til håndtering af regn- og overfladevand.
Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før:
de i § 5 nævnte veje og stier er etablerede;
de i § 5 nævnte parkeringsarealer er etablerede;
de i § 6 nævnte anlæg til nedsivning af regnvand er etablerede;
de i § 6 nævnte anlæg til affaldshåndtering er etablerede og
de i § 9 nævnte fri- og opholdsarealer er etablerede.
Nærværende lokalplan aflyser ingen gældende lokalplaner eller servitutter.
Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 07-030-0006 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Byrådet i Esbjerg den 3. februar 2025.
Jesper Frost Rasmussen, Borgmester
Rikke Vestergaard, Direktør for Teknik & Miljø