Bestemmelser

Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og inkluderer matrikelnumrene 3bn, 2ll Hjerting By, Guldager samt dele af 2dø, 3bm, 4u, 19x og 7000bd Hjerting By, Guldager, del af 8n Tobøl By, Guldager samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf.

Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres matrikelnumrene 3bn Hjerting By, Guldager samt dele af 3bm, 4u og 19x Hjerting By, Guldager, del af 8n Tobøl By, Guldager fra landzone til byzone.

Øvrige matrikler er allerede byzone og forbliver i byzone.

Området opdeles som vist på lokalplankortet Bilag B i delområderne A til G.

Området opdeles som vist på lokalplankortet Bilag B i delområder med følgende anvendelser:

Delområde A1, som vist på bilag B, må kun anvendes til sammenbyggede boliger i to etager med lodret og/eller vandret lejlighedskel, og til tæt-lave boliger i form af klynge, række-, dobbelt- samt kædehuse. 

Delområde A2, som vist på bilag B, må kun anvendes til sammenbyggede boliger i to etager med lodret og/eller vandret lejlighedskel, og til tæt-lave boliger i form af klynge, række-, dobbelt- samt kædehuse. 

Delområde B, som vist på bilag B, må kun anvendes til åben-lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse.

Delområde C, som vist på bilag B, må kun anvendes til tæt-lave boliger i form af klynge-, række-, dobbelt- samt kædehuse. 

Delområde D, som vist på bilag B, må kun anvendes til åben-lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse eller dobbelthuse. 

Delområde E, som vist på bilag B, må kun anvendes til tæt-lave boliger i form af klynge-, række-, dobbelt- samt kædehuse eller til åben-lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse.

Delområde F, som vist på bilag B, må kun anvendes til grønt område med anlæg til håndtering af overfladevand fra bebyggelse og veje. Disse arealer skal beplantes, så de får et grønt udtryk, og må ikke bebygges. Der kan dog opstilles legeredskaber, bænke og lignende som understøtter anvendelse til leg og ophold samt anlæg til områdets tekniske forsyning jævnfør § 3.4.

Delområde G, som vist på bilag B, må kun anvendes til veje, stier, legepladser, grønne områder, håndtering af overfladevand inklusiv pumpestationer, jordvolde og skråningsanlæg.

I en boligejendom kan der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør,
ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lign. liberale erhverv samt dagpleje og lign. under forudsætning af:

• At virksomheden kun drives af den, der bebor den pågældende ejendom.
• At virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres.
• At virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende.
• At virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende.
• At virksomheden højest udgør 25 % af det eksisterende boligetageareal.
• At der højest er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højest er 0,75 m2. Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på ejendommens husmur. 

Der kan ikke tillades anden type virksomhed.

I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, som for eksempel transformerstationer eller pumpestationer, må opføres med et areal på højst 10 m² og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til omgivelserne og den øvrige bebyggelse, enten som tilbygning, indbygget i bebyggelsen eller afskærmet med beplantning.

Der må indenfor lokalplanområdet ikke opsættes master til mobiltelefonantenner. 

I Delområde A1, som vist på bilag B, må ikke udstykkes grunde mindre end 350 m².

I Delområde A2, som vist på bilag B, må ikke udstykkes grunde mindre end 350 m².

I Delområde B, som vist på bilag B, må ikke udstykkes grunde mindre end 800 m².

I Delområde C, som vist på bilag B, må ikke udstykkes grunde mindre end 350 m^2.

I Delområde D, som vist på bilag B, må ikke udstykkes grunde til mindre end 500 m².

I Delområde E, som vist på bilag B, må ikke udstykkes grunde til åben-lav bebyggelse mindre end 500 m², og til tæt-lav bebyggelse ikke mindre end 350 m².

Udstykning af grunde til fælles opholdsareal og parkeringsarealer er ikke omfattet af ovenstående.

Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej og sti, (samt almen forsynings- eller afløbsledning, afløbsanlæg) samt fri- og opholdsareal er tilladt.

Veje

Området skal vejbetjenes fra Sjelborgvej i princippet som vist på bilag B.

Langs lokalplanens østligste afgrænsning skal der, som vist på bilag B, sikres vejadgang fra Guldagervej til ejendommen Guldagervej 18, matr.nr. 11b, Tobøl By, Guldager.

Veje anlægges i princippet som vist på Principsnit for veje, Bilag D.

Stamvej skal udlægges i ca. 19 meters bredde og skal anlægges med en kørebanebredde på 6 meter.

Langs stamvejen skal der udlægges areal til håndtering af regnvand fra vejareal.

Stamveje skal anlægges med hastighedsdæmpende foranstaltninger, svarende til fartdæmpning til 30 km/t.

Boligveje skal udlægges i 12 meters bredde, anlægges med et kørebaneareal i asfalt på 5 meters bredde og i princippet som vist på Bilag D. 

Boligveje skal anlægges med hastighedsdæmpende foranstaltninger, som ansporer til kørsel med meget lav hastighed, gerne under 15 km/t. 

Boligveje skal udlægges som private fællesveje.

Stier

Stier anlægges i princippet som vist på Lokalplankort bilag B.

Derudover kan der etableres stiforbindelser til dagligvarebutik udenfor lokalplanområdet.

Langs med Sjelborgvej, i Delområde G, skal anlægges en gennemgående dobbelrettet cykel- og gangsti, som vist på Lokalplankortet bilag B. Stien skal udlægges i en bredde på mindst 5 meter og anlægges med fast belægning i 3 meters bredde. Skråningsanlæg må ikke anlægges stejlere end 1:3. Dog må der omkring tunneler og underføringer anlægges stejlere skråningsanlæg.

Stier med fast belægning, som vist på Lokalplankort Bilag B, skal udlægges i en bredde på mindst 5 meter og anlægges med fast belægning i 2,5-3 meters bredde.

For åben-lav boliger gælder, at der kun må etableres én overkørsel pr. bolig. Overkørslen kan kun etableres fra boligvej, og må ikke have en befæstet bredde på mere end 6 m.

Overkørsler skal etableres på en sådan måde, at det sikres, at overfladevand fra befæstede arealer ikke ledes ud på vejarealet.

Parkering

Der må ikke henstilles uindregistrerede campingvogne, lystbåde, busser, last-, flytte- og fragtbiler på eller over
3.500 kg inden for lokalplanområdet.

Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse.

Bebyggelsesprocenten for tæt-lav boliger må ikke overstige 40% for den enkelte matrikel.

Bebyggelsesprocenten for åben-lav boliger må ikke overstige 30% for den enkelte matrikel.

Boligbebyggelse må opføres i maks. 2 etager.

Al bebyggelse i delområde B og delområde D skal opføres mindst 5 meter fra skel mod stamvej og boligveje. Bestemmelsen gælder også for småbygninger som garager, carporte, skure, legehuse, drivhuse og lignende.

Åben-lav boligbebyggelse i 2 etager skal have en afstand til skel mod anden boliggrund på mindst 5 meter. 

Tagterrasser skal etableres mindst 5 meter fra skel. Tagterrasser beregnes som en etage.

Bygningshøjden må ikke overstige 7,5 meter.

Facadehøjden må ikke overstige 7 meter, målt fra naturligt terræn til skæringen mellem facade og tag.

Den del af garager, carporte og udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 meter fra naboskel, kan maksimalt have en højde på 2,5 meter + 0,4 x afstand til skel.

Småbygninger som garager, carporte, drivhuse, skure og udhuse skal ligge bagved eller på linje med hovedhusets front mod vejen. Ved skel mod nabo, stier og grønne områder skal småbygninger placeres i en afstand af mindst 0,6 meter til skel for at give plads til hække.

I delområde A1, A2, C og E kan tæt-lav boligbebyggelse og småbygninger placeres i skel mod anden bolig.

Hvis der opføres dobbelthuse i Delområde D kan de sammenbygges i skel to og to.

Ingen del af de sammenbyggede enfamiliehuse/tæt-lav bebyggelse må være højere end 0,4 x afstand til andre bygninger på sammen grund. Denne bestemmelse gælder ikke for boliger der er bygget sammen.

Facader på boligbebyggelse skal udføres i tegl, træ eller skal fremstå som pudsede eller vandskurede flader. Pudsede-, vandskurede- og træfacader skal fremstå i hvid, sort eller jordfarve. Ædeltræ må fremstå ubehandlet. Op til 10 % af den samlede facade inklusiv vinduer må udføres i andre materialer herunder zink, fibercement eller lignende,
hvis det passer til bygningens arkitektur.

Indenfor den enkelte storparcel skal tæt-lav bebyggelse fremstå i ensartede farver, materialer og udformning. Gælder også småbygninger tilknyttet tæt-lav bebyggelse.

Træfacader skal udføres i malet træ eller ubehandlet ædeltræ og som enten vandret klinkbygning eller i lodret plank med listedækning. Der må ikke bygges bjælkehuse, rundtømmerhuse og lignende.

Småbygninger som garager, carporte, skure, udhuse og lignende skal udføres i samme materialer som boligbebyggelsen eller i glas, træ eller fibercement. Træ og fibercement skal være malet med heldækkende maling i hvid, sort eller jordfarver.

Tagbeklædning skal udføres i enten sort tagpap, naturskifer, zink, teglsten eller som grønne tage.

Tage skal udføres som flade tage, med ensidig taghældning, som symmetriske sadeltage, med eller uden valm, eller som forskudte tagflader.

Tagbeklædninger må ikke udføres af blanke eller reflekterende materialer.

Tage på garager, udhuse og lignende skal udføres med samme tagmateriale som boligbebyggelsen, der ligger på den enkelte ejendom, eller med glas, sort tagpap eller som grønne tage.

Ved tæt-lav byggeri med mere end 10 boliger skal der etableres et fælles opholdsareal på mindst 500 m². Altaner og terrasser må tælle med som opholdsarealer. Opholdsarealerne skal friholdes for bebyggelse og oplag.

Træbeplantningen langs stamvejen skal bestå af grupper af træer, der fuldt udvokset har en højde på minimum 11 m.

Træplantningen langs boligvejene skal bestå af fritstående træer, der fuldt udvokset har en højde på minimum 7 m.

På grunde til helårsboliger, må der kun foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn.

Terrænreguleringer tættere ved naboskel end 1 meter, må ikke foretages med en hældning stejlere end 1:3, dvs. 33,3 cm pr. meter.

Indenfor en afstand af 2 m fra skel, må støttemure ikke være højere end 30 cm over eksisterende naturligt terræn.

I forbindelse med anlæggelse af området, må der inden for lokalplanområdet, foretages terrænreguleringer på op til +/- 2 m i forhold til eksisterende terræn.

På grunde til tekniske anlæg, rekreative formål og i forbindelse med etablering af anlæg til håndtering af overfladevand, må der foretages landskabsmodelleringer op til 2 m over eksisterende terræn samt foretages udgravninger til bassiner.

Hegn omkring de enkelte grunde må kun udføres som grønne levende hegn/hække af eksempelvis almindelig bøg, liguster eller lignende.

Levende hegn / hække mod grønne områder, støjvolde, veje og stier skal plantes på egen grund mindst 30 cm fra skel.

Der må ikke etableres plankeværk, havemure eller andet fast hegn indenfor en afstand 2,5 meter fra skel. Dette gælder også for murede konstruktioner til postkasser.

Dog må der i de skel, der grænser om til sti langs Sjelborgvej, etableres fast hegn med en højde på op til 2 meter.

Affaldsbeholdere og lignende skal anbringes eller afskærmes på en sådan måde, at de ikke er synlige fra naboer, friarealer, veje eller stier. Kontruktioner til afskærmning af affaldsbeholdere og lignende må ikke placeres nærmere vejskel end 5 meter.

I Delområderne A1, C, D, E skal alt overfladevand håndteres på egen grund eller som en samlet løsning indenfor delområdet. Dette kan ske ved nedsivning i faskiner, regnvandsbassiner, regnbede eller lignende.

I Delområde A2 og B kan overfladevand fra de enkelte grunde afledes til fælles vandhåndteringssystem.

Dige i delområde C, som vist på bilag B skal bevares i videst mulig omfang.

Den eksisterende beplantning på diget skal bevares ved almindelig pleje og foryngelse.

Diget må ikke helt eller delvist fjernes for at gøre plads til boligbebyggelse, have, parkering eller lignende. Diget kan dog gennembrydes højst tre steder for at give mulighed for sti og/eller vejadgang i delområdet.  

Grønt område

Delområde F skal udlægges som grønt engområde, og må ikke bebygges. Der kan dog opstilles legeredskaber, bænke og lignende som understøtter anvendelse til leg og ophold samt anlæg til områdets tekniske forsyning jævnfør § 3.4.

Området kan hegnes og afgræsses med eksempelvis får, køer eller heste, men det skal via låger eller færiste sikres, at gående har adgang til området.

I delområde F skal etableres areal til nedsivning af overfladevand. Arealet skal placeres i den naturlige lavning i landskabet, og må ikke have en hældning stejlere end 1:5. Areal til nedsivning skal placeres i princippet som vist på bilag B.

Der skal etableres en beplantet vold i en bredde af 20-25 meter med placering som vist på Lokalplankortet, Bilag B.
Volden skal være mindst 3 meter høj, målt fra østsiden af volden. Beplantningen skal bestå af en blanding af buske og træer.

Der skal indenfor lokalplanområdet etableres mindst to legepladser, som vist på bilag B.

Oprettes der en andelsboligforening i den tæt-lave bebyggelse skal andelsejerne hver især også være medlemmer af grundejerforeningen. Fællesarealet på andelsboligforeningens grund er grundejerforeningen uvedkommende.

Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på alle fællesarealer og private fællesveje indenfor lokalplanens delområde B, D og E.  Overtagelsen kan ske etapevis og er ikke betinget af fuldstændig færdiggørelse af arealerne.

Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse samt glatførebekæmpelse af de private fællesarealer (herunder private fællesveje og -stier samt evt. volde) indenfor de i §11.6 nævnte delområder.  Undtaget er de offentlige veje og stier samt de afløbstekniske anlæg, der ejes af forsyningsselskabet. Grundejerforeningen skal drifte og vedligeholde arealerne efter en af Esbjerg Kommune godkendt plan.

Ovenstående forslag til Lokalplan nr.05-010-0017 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den 7. juni 2021, med henblik på offentlig høring.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Erik Jespersen, Direktør for Teknik & Miljø