Bestemmelser

Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og inkluderer matrikelnummer 2ll Hjerting By, Guldager samt dele af 2dø, 4u, 19x og 7000bd Hjerting By, Guldager,  samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf. 

Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres dele af matrikelnumrene 4u og 19x Hjerting By, Guldager fra landzone til byzone.

Øvrige matrikler er allerede byzone og forbliver i byzone.

Området opdeles som vist på Lokalplankort Bilag B i delområderne A til D.

Området opdeles som vist på Lokalplankort Bilag B i delområder med følgende anvendelser:

Delområde A, som vist på Bilag B, må kun anvendes til tæt-lave boliger i form af klynge, række-, dobbelt- og kædehuse, til lave etageboliger.

Delområde B, som vist på Bilag B, må kun anvendes til åben-lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse.

Delområde C, som vist på Bilag B, må kun anvendes til grønt område med anlæg til håndtering af overfladevand fra bebyggelse og veje. Disse arealer skal beplantes, så de får et grønt udtryk, og må ikke bebygges. Der kan dog opstilles legeredskaber, bænke og lignende som understøtter anvendelse til leg og ophold samt anlæg til områdets tekniske forsyning jævnfør § 3.4.

Delområde D, som vist på Bilag B, må kun anvendes til veje, stier, legeplads, grønne områder, håndtering af overfladevand inklusiv pumpestationer, jordvolde og skråningsanlæg.

I en boligejendom kan der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør,
ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lign. liberale erhverv samt dagpleje og lign. under forudsætning af:

• At virksomheden kun drives af den, der bebor den pågældende ejendom.
• At virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres.
• At virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende.
• At virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende.
• At virksomheden højest udgør 25 % af det eksisterende boligetageareal.
• At der højest er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højest er 0,75 m². Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på ejendommens husmur. 

Der kan ikke tillades anden type virksomhed.

I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, som for eksempel transformerstationer eller pumpestationer, må opføres med et areal på højst 10 m² og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til omgivelserne og den øvrige bebyggelse, enten som tilbygning, indbygget i bebyggelsen eller afskærmet med beplantning.

Der må indenfor lokalplanområdet ikke opsættes master til mobiltelefonantenner. 

I Delområde A, som vist på Bilag B, må ikke udstykkes grunde mindre end 350 m².

I Delområde B, som vist på Bilag B, må ikke udstykkes grunde mindre end 800 m².

Udstykning af grunde til fælles opholdsareal og parkeringsarealer er ikke omfattet af ovenstående.

Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej og sti, (samt almen forsynings- eller afløbsledning, afløbsanlæg) samt fri- og opholdsareal er tilladt.

Veje

Området skal vejbetjenes fra Sjelborgvej i princippet som vist på Bilag B.

Veje anlægges i princippet som vist på Principsnit for veje, Bilag D.

Stamvej skal udlægges i ca. 19 meters bredde og skal anlægges med en kørebanebredde på 6 meter.

Langs den nord-sydgående del af stamvejens, mellem punkt 1 og 2 som angivet på Lokalplankort Bilag B, kan etablering af gangsti undlades. 

Langs stamvejen skal der udlægges areal til håndtering af regnvand fra vejareal.

Boligveje skal udlægges i 12 meters bredde, anlægges med et kørebaneareal i asfalt på 5 meters bredde og i princippet som vist på Bilag D. 

Bolig- og stamveje skal anlægges med hastighedsdæmpende foranstaltninger, svarende til fartdæmpning til 30 km/t.

Boligveje skal udlægges som private fællesveje.

Stier

Stier anlægges i princippet som vist på Lokalplankort Bilag B.

Derudover kan der etableres stiforbindelser til dagligvarebutik udenfor lokalplanområdet.

Langs med Sjelborgvej, i Delområde D, skal anlægges en gennemgående dobbelrettet cykel- og gangsti, som vist på Lokalplankort Bilag B. Stien skal udlægges i en bredde på mindst 5 meter og anlægges med fast belægning i 3 meters bredde. Skråningsanlæg må ikke anlægges stejlere end 1:3. Dog må der omkring tunneler og underføringer anlægges stejlere skråningsanlæg.

Stier med fast belægning, som vist på Lokalplankort Bilag B, skal udlægges i en bredde på mindst 5 meter og anlægges med fast belægning i 2,5-3 meters bredde. 

For åben-lav boliger gælder, at der kun må etableres én overkørsel pr. bolig. Overkørslen kan kun etableres fra boligvej, og må ikke have en befæstet bredde på mere end 6 m.

Overkørsler skal etableres på en sådan måde, at det sikres, at overfladevand fra befæstede arealer ikke ledes ud på vejarealet.

Parkering

Der må ikke henstilles uindregistrerede campingvogne, lystbåde, busser, last-, flytte- og fragtbiler på eller over 3.500 kg inden for lokalplanområdet.

Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse.

Der må ikke etableres anlæg for nedsivning af regnvand indenfor det boringsnære beskyttelsesområde, vist på Lokalplankort Bilag B.

Bebyggelsesprocenten for tæt-lav boliger samt lave etageboliger må ikke overstige 40% for den enkelte matrikel.

Bebyggelsesprocenten for åben-lav boliger må ikke overstige 30% for den enkelte matrikel.

Boligbebyggelse må opføres i maks. 2 etager.

Al bebyggelse i delområde B skal opføres mindst 5 meter fra skel mod stamvej og boligveje. Bestemmelsen gælder også for småbygninger som garager, carporte, skure, legehuse, drivhuse og lignende.

Åben-lav boligbebyggelse i 2 etager skal have en afstand til skel mod anden boliggrund på mindst 5 meter. 

Tagterrasser skal etableres mindst 5 meter fra skel. Tagterrasser beregnes som en etage.

Bygningshøjden må ikke overstige 7,5 meter.

Facadehøjden må ikke overstige 7 meter, målt fra naturligt terræn til skæringen mellem facade og tag.

Den del af garager, carporte og udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 meter fra naboskel, kan maksimalt have en højde på 2,5 meter + 0,4 x afstand til skel.

Småbygninger som garager, carporte, drivhuse, skure og udhuse skal ligge bagved eller på linje med hovedhusets front mod boligvejen. Ved skel mod nabo, stier og grønne områder skal småbygninger placeres i en afstand af mindst 0,6 meter til skel for at give plads til hække.

I delområde A kan boligbebyggelse og småbygninger placeres i skel mod anden bolig.

Ingen del af boligbebyggelsen i delområde A må være højere end 0,4 x afstand til andre bygninger på sammen grund. Denne bestemmelse gælder ikke for boliger der er bygget sammen.

Facader på boligbebyggelse, samt eventuelt integrerede garager, skal udføres i tegl, træ eller skal fremstå som pudsede eller vandskurede flader. Pudsede-, vandskurede- og træfacader skal fremstå i hvid, sort eller jordfarve. Ædeltræ må fremstå ubehandlet. Op til 10 % af den samlede facade inklusiv vinduer må udføres i andre materialer herunder zink, fibercement eller lignende, hvis det passer til bygningens arkitektur.

Indenfor den enkelte storparcel i delområde A skal bebyggelse fremstå i ensartede farver, materialer og udformning. Dette gælder også for småbygninger.

Træfacader skal udføres i malet træ eller ubehandlet ædeltræ og som enten vandret klinkbygning eller i lodret plank med listedækning. Der må ikke bygges bjælkehuse, rundtømmerhuse og lignende.

Småbygninger som garager, carporte, skure, udhuse og lignende, samt udestuer, skal udføres i samme materialer som boligbebyggelsen eller i glas, træ eller fibercement. Træ og fibercement skal være malet med heldækkende maling i hvid, sort eller jordfarver.

Tagbeklædning skal udføres i enten sort tagpap, naturskifer, zink, teglsten eller som grønne tage.

Tage skal udføres som flade tage, med ensidig taghældning, som symmetriske sadeltage, med eller uden valm, eller som forskudte tagflader.

Tagbeklædninger må ikke udføres af blanke eller reflekterende materialer.

Tage på udestuer samt småbygninger såsom garager, udhuse og lignende skal udføres med samme tagmateriale som boligbebyggelsen, der ligger på den enkelte ejendom, eller med glas, sort tagpap eller som grønne tage.

Fritstående orangerier og drivhuse med glastag er undtaget fra § 8.9.

Opholdsarealer

Ved opførelse af tæt-lav boligbebyggelse samt lave etageboliger skal der sikres opholdsareal svarende til mindst 100 % af etagearealet til boligformål. Dette areal kan udlægges som privat eller fælles opholdsareal.

Ved opførelse af tæt-lav boligbebyggelse samt lave etageboliger, skal mindst 10 % af områdets areal udlægges til et samlet og centralt beliggende fælles grønt opholds- og legeareal med beplantning for beboerne.

Ved opførelse af mere end 10 boligenheder skal der være et samlet og centralt beliggende fælles grønt opholds- og legeareal med beplantning på mindst 500 m². 

Altaner og terrasser må tælle med som opholdsarealer. Opholdsarealerne skal friholdes for bebyggelse og oplag.

Vejtræer

Træbeplantningen langs stamvejen skal bestå af grupper af træer, der fuldt udvokset har en højde på minimum 11 m.

Træplantningen langs boligvejene skal bestå af fritstående træer, der fuldt udvokset har en højde på minimum 7 m.

Terrænregulering

På grunde til helårsboliger, må der kun foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn.

Terrænreguleringer tættere ved naboskel end 1 meter, må ikke foretages med en hældning stejlere end 1:3, dvs. 33,3 cm pr. meter.

Indenfor en afstand af 2 m fra skel, må støttemure ikke være højere end 30 cm over eksisterende naturligt terræn.

I forbindelse med anlæggelse af området, må der inden for lokalplanområdet, foretages terrænreguleringer på op til +/- 2 m i forhold til eksisterende terræn.

På grunde til tekniske anlæg, rekreative formål og i forbindelse med etablering af anlæg til håndtering af overfladevand, må der foretages landskabsmodelleringer op til 2 m over eksisterende terræn samt foretages udgravninger til bassiner.

Hegn

Hegn omkring de enkelte grunde må kun udføres som grønne levende hegn/hække af eksempelvis almindelig bøg, liguster eller lignende.

Levende hegn / hække mod grønne områder, støjvolde, veje og stier skal plantes på egen grund mindst 30 cm fra skel.

Der må ikke etableres plankeværk, havemure eller andet fast hegn indenfor en afstand 2,5 meter fra skel. Dette gælder også for murede konstruktioner til postkasser.

Dog må der i de skel, der grænser om til sti langs Sjelborgvej, etableres fast hegn med en højde på op til 2 meter.

Affaldsbeholdere og lignende skal anbringes eller afskærmes på en sådan måde, at de ikke er synlige fra naboer, friarealer, veje eller stier. Kontruktioner til afskærmning af affaldsbeholdere og lignende må ikke placeres nærmere vejskel end 5 meter.

Affaldsbeholdere i Delområde A, kan etableres som fælles affaldsdepot.

Afstand fra hver bolig til affaldsdepot, må ikke overstige 75m

I Delområde A og B kan overfladevand fra de enkelte grunde afledes til fælles vandhåndteringssystem.

Grønt område

Delområde C skal udlægges som grønt engområde, og må ikke bebygges. Der kan dog opstilles legeredskaber, bænke og lignende som understøtter anvendelse til leg og ophold samt anlæg til områdets tekniske forsyning jævnfør § 3.4.

Området kan hegnes og afgræsses med eksempelvis får, køer eller heste, men det skal via låger eller færiste sikres, at gående har adgang til området.

I delområde C skal etableres areal til nedsivning af overfladevand. Arealet skal placeres i den naturlige lavning i landskabet, og må ikke have en hældning stejlere end 1:5. Areal til nedsivning skal placeres i princippet som vist på Lokalplankort Bilag B.

Der skal etableres en beplantet vold i en bredde af 20-25 meter med placering som vist på Lokalplankortet, Bilag B.
Volden skal være mindst 3 meter høj, målt fra østsiden af volden. Beplantningen skal bestå af en blanding af buske og træer.

Der skal indenfor lokalplanområdet etableres mindst en legeplads, som vist på Lokalplankort Bilag B.

Grundejerforeningen for åben-lav bebyggelse har pligt til at tage skøde på alle fællesarealer og private fællesveje indenfor lokalplanens delområde B. Overtagelsen kan ske etapevis og er ikke betinget af fuldstændig færdiggørelse af arealerne.

Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse samt glatførebekæmpelse af de private fællesarealer (herunder private fællesveje og -stier) indenfor delområde B. Undtaget er de offentlige veje og stier samt de afløbstekniske anlæg, der ejes af forsyningsselskabet. Grundejerforeningen skal drifte og vedligeholde arealerne efter en af Esbjerg Kommune godkendt plan.

Ovenstående Lokalplan nr. 05-010-0021 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den 13. oktober 2022.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Rikke Vestergaard, Direktør for Teknik & Miljø