Omfang
Lokalplanen giver mulighed for en bebyggelse, der har et samlet omfang op til en bebyggelsesprocent på 670 %. Det svarer til omfanget af det projekt, der er vist på visualiseringerne i lokalplanen.
Visualisering af eksempel på byggeri i 8 etager med opholdsarealer på taget, der er set fra Torvegade ved Hotel Britannia.
Visualisering af eksempel på byggeri i 8 etager med opholdsarealer på taget, der er set fra Havnegade.
Visualisering af eksempel på byggeri i 8 etager med opholdsarealer på taget, der er set fra parkeringsetagen på indkøbscentret Broen.
Placering
Bebyggelse skal opføres med facader mod skel ud til Borgergade og Torvegade. Herved understøtter lokalplanen det dominerende karaktertræk i den indre by, der præges af randbebyggelse ud mod gader. Mod den nærmeste nabo i Borgergade, skal bebyggelsen etableres som sluttet randbebyggelse. Det vil sige, at bygningerne sammenbygges i skel. Herved sikrer man, at der er et ubrudt bygningsforløb i Borgergade, der underbygger oplevelsen af en sammenhængende bygningsmæssig helhed i gaden.
Mod den nærmeste nabo i Torvegade, placeres bebyggelsen således, at der opnås en mindre afstand mod nabobygningen. På den måde fastholdes den eksisterende indkørselsmulighed til naboejendommens baggård. Afstanden til nabobygningen betyder, at den nye hjørnebygning fremstår som en fritstående bygning mod Torvegade. Lokalplanen indeholder krav om at der skal etableres en port mellem lokalplanens høje bygning og Torvegade 4, da dette ifølge vindredegørelsen, der er udarbejdet i forbindelse med lokalplanen, har positiv effekt på vindforholdene i gaden.
Højder
Med lokalplanen ønskes det at give mulighed for et byggeri, der kan opnå en vis synlighed i Esbjergs indre by. Lokalplanen fastsætter derfor, at bygningshøjden for den højeste bygning i byggefelt A kan være op til 8 etager med opholdsareal på taget, med en maksimal højde på 34,3 meter fra terræn. Denne højde er mindre end højden på flere af de høje bygninger, der i nyere tid er planlagt for i Esbjergs indre by. Fx for hotel ved Heerups have og hotel ved Torvegade/Danmarksgade. Den er dog så høj, at den bryder den fremherskende bygningshøjde, hvilket forstærkes af at bygningen har fladt tag, hvilket øger facadens højde.
Lokalplanen giver mulighed for, at opføre en ny bygning, der bliver væsentligt højere end de nærmeste nabobygninger. Projektet, der ligger til grund for lokalplanen, har imidlertid ikke så stor en højde, at det helt svarer til de lokalplaner i den indre by, der i dag giver mulighed for højest byggeri. Således er der mulighed for at bygge omkring 13 etager i et område ved Heerups Have og 10 etager på en ejendom på hjørnet af Torvegade og Skolegade. Det forventes på sigt, at der opstår et samspil mellem flere høje bygninger i den indre by og omkring Torvet i Esbjerg. Det aktuelle projekt indgår med sin højde i denne helhed og understøtter muligheden for at bygningernes synlighed hver for sig og i samspil understøtter opfattelsen af området i nærheden af Torvet som Esbjergs bymæssige kerne.
Kort, der viser områder ved Esbjergs indre by, der er bebygget med høje bygninger eller planlagt for høje byggerier.
Udformning og facader
Lokalplanen fastlægger, at bygningerne i området skal opføres med fladt tag, indeliggende altaner og med kun få tekniske anlæg på tage. Herved opnås en enkel hovedform. Dette gælder for alle bygninger i lokalplanområdet for at opnå størst mulig sammenhæng i det arkitektoniske udtryk. På taget er der mulighed for et trappe- og elevatortårn i matteret facademateriale og med afvigende tagform.
Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser om facadernes udformning, fremtræden og udvendige materialer. Retningslinjerne skal sikre, at nyt byggeri kommer til at bidrage positivt til den indre by. Bestemmelserne er formuleret ud fra skitseprojektets principper for formsprog og facadeudformning.
Eksempel på bebyggelse, der er mulig at etablere på baggrund af lokalplanens bestemmelser.
Bygningens facader disponeres inden for den enkle overordnede form med en række strukturerende felter i facaden. Indenfor felterne er der mulighed for at skabe stor variation i facadeelementerne, herunder fx vinduesdimensioner og placering af altaner. Facaden udformes med teglsten, da det harmonerer med flere af de eksisterende bebyggelser, der ligger i den indre by i Esbjerg. Det er afgørende for det nærmeste bymiljø, at bygningen fremstår åben mod gaderne. Derfor sætter lokalplanen krav om at en vis andel af facaderne skal udformes som åbne facader med brug af transparente materialer.
Tekniske installationer
Det er i bestemmelserne fastsat, at der kun må placeres mindre bygningsdele og tekniske installationer på taget af bygningen samt trappeopgang og elevator til de opholdsarealer på taget, som der er givet mulighed for at etablere i matterede facadematerialer. De må maksimalt udgøre en lille del af tagfladen, hvis de overstiger murkronens højde. Tekniske anlæg til ventilation m.v. på taget af bebyggelsen skal afskærmes med en lodret konstruktion beklædt med sinusplader, strækmetal eller lignende. Tekniske installationer på facader indpasses som en del af bygningens arkitektur.
Bestemmelserne er fastsat med det udgangspunkt, at tekniske installationer, som fx elevatortårne og udluftningskanaler, kun skal have en begrænset indflydelse på bygningens arkitektur, herunder oplevelsen af en enkel bygningskrop uden voldsomme tekniske inddækninger på taget.