Lokalplanområdet ligger inden for den kystnære del af byzonen.
Områder inden for kystnærhedszonen skal principielt friholdes for bebyggelse, der ikke er afhængig af kystnærheden. Inddragelse af arealer i kystnærhedszonen i byzone må kun ske, hvor er der en særlig planlægningsmæssig og funktionel begrundelse.
Lokalplanen giver mulighed for byggeri på op til 34,3 m over eksisterende terræn (kote 18 DVR90), svarende til maksimal topkote i 52,3 m DVR90. Dette er højere end den omkringliggende bebyggelse.
Esbjerg Kommune ønsker en markant bygning, der er højere end den fremherskende bygningsmasse i den indre by. En markant bygning vil bidrage til opfattelsen af en stor by, samtidigt med at arealet i den indre by udnyttes så intensivt som muligt til centerformål, som fx boliger og erhverv. Høj udnyttelsesgrad har positiv indflydelse i forhold til at sikre, at den indre by har højt aktivitetsniveau med varierede kultur-, fritids- og handelstilbud.
I forbindelse med lokalplanen er der foretaget ni visualiseringer af et byggeri til kote 52,3 m DVR90. Visualiseringerne viser et eksempel på et byggeri, det vil være muligt at opføre inden for lokalplanens bestemmelser. Det fremtidige byggeri kan derfor adskille sig fra visualiseringerne.
Herunder fremgår et udpluk af visualiseringerne samt overblik over fotostandpunkterne, der er anvendt for visualiseringerne. Samtlige ni visualiseringer fremgår af bilag til lokalplanen og omfatter standpunkter fra henholdsvis Fanøfærgens rute, Gammelby Ringvej, Skolegade ved Torvet, Borgergade ved Englandsgade, Borgergade ved Kirkegade, Havnegade ved Vandtårnet, Havnegade ved Torvegade, Havnegade ved Landgangen og fra parkeringsdækket over shoppingcenter Broen.
Kort, der viser de visualisreringspunkter, der er anvendt for at illustrere den visuelle påvirkning. Ud over disse fotopunkter er der desuden udarbejdet en visualisering fra Fanøfærgens rute.
Visualisering fra Fanøfærgens rute. Planområdet ligger umiddelbart til venstre for Vandtårnet.
Visualisering fra P-dækket på taget af Broen shoppingcenter. Planområdet ligger til højre for Vandtårnet.
Det fremgår af visualiseringen fra færgen mellem Esbjerg og Fanø, samt visualiseringen fra Broen, at byggeriet vil indgå i skyline for Esbjerg. Byggeriet fremstår som markant højere end den omkringliggende bebyggelse, men indgår sammen med bl.a. de forskellige siloanlæg på haven, Vandtårnet og Musikhuset i byens skyline.
Det vurderes, at det visualiserede byggeri ikke vil yde en væsentlig indflydelse på kystlandskabets karakter, da bygningen er beliggende i byen, og skyline allerede er præget af flere høje bygninger, heraf nogle beliggende væsentligt tættere på kysten og med et væsentligt større volumen.
Det vurderes, at det visualiserede byggeri med en højde på 34,3 m ændrer måden, hvorpå Esbjerg fremstår, men at den øgede bygningshøjde imidlertid imødekommer behovet for fortætning i midtbyen, uden at der lægges beslag på store arealer.