Bestemmelser

Lokalplanen har til formål

at fastsætte rammer for områdets omdannelse fra erhverv til center- og boligområde,

at sikre, at området fremstår med spredt bebyggelse, hvor der indpasses grønt mellem bygningerne,

at sikre gode opholdsarealer,

at sikre en varierende bebyggelse, ligesom centerområdets øvrige byggeri,

at hindre miljøkonflikter mellem boliger og erhverv, og begrænse støj fra veje og jernbane samt

at sikre en hensigtsmæssig trafikal betjening til området.

2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matrikelnumrene 1p Rørkær, Esbjerg Jorder.

2.2 Området opdeles som vist på Lokalplankortet, Bilag B i delområderne A og B.

2.3 Lokalplanområdet er beliggende i byzone, og vedbliver ved lokalplanens endelige vedtagelse at være byzone.

3.1 Delområde A må kun anvendes til bydelscenterområde med butikker, liberale erhverv og etageboliger.

Der må ikke etableres erhverv, der har en større miljøpåvirkning, end hvad der svarer til miljøklasse 3 i Håndbog om miljø og planlægning.

3.2 Delområde B må kun anvendes til etageboliger.

3.3 I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med max 10 m2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til omgivelserne og den øvrige bebyggelse, enten som tilbygning, indbygget i bebyggelsen eller afskærmet med beplantning

Virksomheder i boligområder.

3.4 I en boligejendom kan der kun drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lign. liberale erhverv samt dagpleje og lign. under forudsætning af:

• At virksomheden kun drives af den, der bebor den pågældende ejendom.
• At virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres.
• At virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende.
• At parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende.
• At virksomheden højest udgør 25 % af etagearealet. At der højest er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højest er 0,75 m2.
• Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur.

Mobilmast

3.5 Der må indenfor lokalplanområdet ikke opsættes mobiltelefonmaster eller tilsvarende.

4.1 Lokalplanområdet kan udstykkes i delområder, i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankortet, Bilag B.

4.2 I lokalplanområdet må der udover udstykning nævnt i § 4.1 foretages

• Sokkeludstykninger omkring bygninger,
• Udstykning omkring parkeringsarealer, opholdsarealer og andre fælles friarealer,
• Udstykninger uden mindste grundstørrelse således, at nogle ejendomme hovedsageligt består af et byggefelt/det bebyggede areal.

5.1 Delområde A skal vejbetjenes fra Storegade, inden for området, der er udpeget hertil med grøn på Lokalplankortet, Bilag B.

5.2 Fra delområde A må der kun ske udkørsel, der er relateret til butikkens varelevering mv. fra området, markeret med lilla på Lokalplankortet, Bilag B.

5.3 Udkørslen markeret med lilla må ikke være bredere end 7 m.

5.4 Vejadgang til Rosenvængets Allé må kun etableres inden for området udpeget hertil på Lokalplankortet, Bilag B.

5.5 Kombinerede ind- og udkørsler fra lokalplanområdet til offentlig vej må ikke være bredere end 10 m.

5.6 Der må ikke etableres vejadgang til Thomsens Allé fra lokalplanområdet.

5.7 Veje i området skal i princippet etableres som vist på Bilag C.

5.8 Veje indrettes så der ikke sker bakning med last- eller renovationsbiler i områder, hvor der færdes fodgængere eller til eller fra offentlig vej.

5.9 Stamveje skal udlægges med en bredde på min. 12 m og anlægges med en kørebanebredde på min. 6 m.

5.10 Boligveje skal udlægges med en bredde på min. 9 m og anlægge med en kørebanebredde på min. 5 m.

5.11 Arealer langs veje må anvendes til beplantning samt længdeparkering, jf. dog bestemmelser om oversigt og mødesigt. Oversigtsforhold skal overholde vejreglernes anbefalinger.

Oversigtsarealer

5.12 Ved kombinerende ind- og udkørsler fra Storegade til delområde A, kryds ved Storegade til Rosenvængets Allé samt Stamvejen til Rosenvængets Allé, skal der sikres oversigtsarealer på min. 2,5 x 95 m. Oversigtsforhold skal overholde vejreglernes anbefalinger.

5.13 Ved krydsene mellem stramvejen og boligveje, skal der sikres oversigtsarealer i forhold til hastighedsbegrænsningen på strækningerne. Oversigtsforholdene skal overholde vejreglernes anbefalinger.

5.14 Der skal i hele lokalplanområdet sikres mødesigt jf. vejreglernes anbefalinger hertil.

Parkeringspladser

5.16 I delområde A skal der etableres min. 1 parkeringsbås pr.

• 25 m² butiksareal med kundeadgang,
• 50 m² erhvervsareal, herunder butiksareal uden kundeadgang,
• Lejlighed,
• 4. ungdomsboliger

5.17 I delområde B skal der etableres min. 1 parkeringsbås pr. lejlighed, dog min. 1 parkeringsbås for hver 4. ungdomsbolig.

5.18 Der skal etableres cykelparkeringspladser, der svarer til mindst én plads pr. 100 m2. Cykelparkering skal placeres i tilknytning til de enkelte bygninger.

5.19 Parkeringspladser kan etableres både som nedgravede, overdækkede og overfladeparkering.

5.20 Overfladeparkering skal have et grønt udseende. Parkeringsarealet skal forsynes med spredt træbeplantning i en grøn bund svarende til et træ for mindst hver 8. parkeringsbås. Plantebede skal være minimum 5 x 2,5 m svarende til en parkeringsbås.

5.21 Der må ikke etableres kundeparkering, hvor der sker bakning med lastbiler til varelevering og renovation, ligesom området skal disponeres, så der ikke foretages bakning til og fra offentlig vej.

5.22 Parkeringsarealer skal indrettes, så der ikke sker bakning ind over fortove eller gangarealer.

5.23 Henstilling af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over 500 kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet.

61 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler.

Etageareal

7.1 Etagearealet i delområde A må ikke overstige 8.500 m².

7.2 Etagearealet i delområde B må ikke overstige 20.000 m².

7.3 I lokalplanområdet må der maksimalt etableres 2 dagligvarebutikker.

7.4 Det samlede butiksareal i lokalplanområdet må ikke overstige 3.500 m².

7.5 Arealet af den enkelte butik må ikke overstige 3.500 m², dog maks. 2.000 m² pr. udvalgsvarebutik.

Byggefelter

7.6 Bebyggelsen skal placeres indenfor byggefelterne vist på Lokalplankortet, Bilag B, dog med undtagelse af sekundær bebyggelse, således som beskrevet i §§ 8.20 - 8.25.

7.7 Der må ikke opføres boliger indenfor en afstand på 50 m fra jernbanen.

7.8 Den indbyrdes afstand mellem beboelsesbygninger må ikke være mindre end 0,75 x facadehøjden af det højeste, tilgrænsende bygnings facade.

7.9 Facadehøjden regnes fra terræn til tagets skæring med facaden.

7.10 Bygninger skal placeres min. 4 m fra kørebanekant på stamveje og min. 2,5 m fra kørebanekant på boligveje.

Facadelinje

7.11 Ny bebyggelse i byggefelt A1 og A2 skal opføres således, at byggeriets primære facade højst ligger 6,5 m fra lokalplanens afgrænsning mod Storegade.

7.12 Sekundære bygninger er ikke omfattet af §7.11.

Bygningshøjde

7.13 Bygningshøjden i byggefelt A2 må ikke overstige 4 etager.

7.14 Facaden mod Storegade, nævnt i 7.11, skal have en højde på mindst 13 meter og maksimalt 18 meter fra terræn.

7.15 Bygningshøjden i byggefelt A1 må ikke overstige 2 etager, dog maks. 8,5 m.

7.16 Bygningshøjden i byggefelt B1 må ikke overstige 3 etager, dog maks. 12 m for bygninger med fladt tag og maks. 14,5 m for bygninger med saddeltag.

7.17 Bygningshøjden i byggefelt B2 må ikke overstige 4 etager, dog maks. 16 m for bygninger med fladt tag og maks. 18,5 m for bygninger med saddeltag.

7.18 Bygningshøjden i byggefelt B3 må ikke overstige 5 etager, dog maks. 20 m for bygninger med fladt tag og maks. 22,5 m for bygninger med saddeltag.

7.19 Der må til hver beboelsesbygning opføres ét elevatortårn, der må være op til 2,5 m over facadehøjden/kronekanten, dog ikke højere end tagkonstruktionen for bygninger med saddeltag.

Ventilation

7.20 Ventilationsanlæg og materialer vedrørende ventilation skal placeres, så det ikke er synligt fra offentlig vej. Ventilationsafkastet skal inddækkes, trækkes mindst 2 meter tilbage fra bygningens facade og må ikke være højere end 1 meter over tagkrone.

Facader

8.1 Facader skal udføres i teglsten eller som pudsede facader, dog undtaget sekundære bygninger, se §§ 9.19-9.24 og stueetagen i delområde A. Mindre facadepartier, der svarer til max 25 % af facadens areal eksklusive vinduer og døre må udføres i andet materiale, f.eks. facadeplader, træ eller andet.

8.2 Facader i stueetagen i delområde A skal enten udføres i teglsten, som pudsede facader, facadeplader eller træ.

8.3 Bygningsfacader inkl. facader på sekundære bygninger, eller dele heraf, må begrønnes med stedsegrønne planter i plantekasser monteret på facaden.

8.4 Facader længere end 25 m skal brydes. Dette kan ske ved:

• spring i murværket på min. 30 cm,
• anden mursten og fuger,
• spring i vinduesplacering,
• anden farve,
• detaljeret murværk mv. eller
• ved andre arkitektoniske/visuelle tiltag.

8.5 Facader skal udføres, så Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj kan overholdes i forhold til bygningens anvendelse.

Tage

8.6 Tage i delområde A skal fremstå flade.

8.7 Tage i delområde B skal enten fremstå flade, med saddeltag eller ensidig taghældning.

8.8 Saddeltage og tage med ensidig taghældning, skal udføres med tagbeklædning af tagpap, metal, tegl eller som grønne tage dækket af mos, sedum, græs eller lign.

8.9 Tage må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer.

Altaner

8.10 Altaner må kun opføres indenfor byggefeltet.

8.11 Altaner må ikke opføres tættere på kørebanekanten på boligveje end 1,5 m og 4 m på stamveje.

8.12 Der må ikke etableres altan- og svalegange inden for delområde B.

Skiltning

8.13 Skiltning skal etableres plant med bygningens facade og må ikke etableres på taget eller over det flade tags murkrone.

8.14 Skiltning skal have direkte tilknytning til ejendommens anvendelse.

8.15 Skilteformen skal tilpasses bygningens arkitektur og udføres med enkeltbogstaver. Pladeskilte tillades ikke. Belysning skal være coronabelysning. Løbende og blinkende lysreklamer tillades ikke.

8.16 Udhængsskilte må have en størrelse på max. 0,5 m², og det må ikke stikke længere ud fra facaden end 1 m. De skal placeres mindst 2,5 meter over terræn.

8.17 Der må kun skiltes på bygningens facade mellem stueetagen og 1. sals vinduer.

8.18 Op til 1/3 af vinduespartier må blændes. Dette gælder både tilklæbning med reklame, maling med videre og blænding udført i faste materialer.

8.19 Skiltebånd må ikke opsættes.

Sekundære bygninger

8.20 Sekundære bygninger omfatter garager og carporte, drivhuse, skure, kundevognshuse, udhuse og teknikhuse.

8.21 Facader på sekundære bygninger skal enten opføres i tegl eller må beklædes med glas, aluminium, malede stålplader, fibercement, behandlet træ og hårdttræ med et naturligt indhold af olie.

8.22 Tage på sekundære bygninger skal fremtræde flade, med ensidig taghældning eller i en bueform.

8.23 Sekundære bygninger må kun opføres udenfor byggefeltet, såfremt:

• Ingen bygninger må opføres tættere på vejskel end 5 m,
• Ingen del af bygningens ydervægge eller tag, inklusiv eventuel brandkam, må inden for en afstand af 2,50 m fra skel være højere end 2,50 m over terræn eller det for bygningen fastsatte niveauplan.
• De sider, der vender mod skel, må ikke udgøre en større samlet længde end 25 m pr. skellinje. Kun bygningernes længste side mod skel medregnes.
• Der må ikke udføres vinduer, døre eller lignende åbninger imod skel.

8.24 Den samlede længde af hvert enkelt skur må ikke overstige 25 m i delområde B. Kun bygningens længste side beregnes.

8.25 Der må maks. etableres 20 m² sekundær bygning per boligenhed.

9.1 Befæstelsesgraden i lokalplanens delområde A må ikke overstige 60% af grunden, mens den i delområde B ikke må overstige 35%.

Opholdsarealer

9.2 For erhverv skal der som minimum etableres velbeliggende og anvendelige opholdsarealer svarende til 5 % af etagearealet.

9.3 For boliger skal der som minimum etableres velbeliggende og anvendelige opholdsarealer svarende til 15 % af boligernes etageareal i det enkelte byggefelt. Dette areal kan udlægges som privat eller fælles opholdsareal.

9.4 Fælles opholdsarealer skal have en størrelse og udformning, der kan rumme en række sideløbende aktiviteter så som boldspil, legeplads, solbadning og grillaktiviteter uden, at det er til gene for de omkringliggende boliger eller aktiviteterne indbyrdes.

9.5 Det skal ved målinger eller beregninger dokumenteres, at de vejledende grænseværdier for støj kan overholdes for udendørs opholdsarealer, dog må der etableres altaner og andre opholdsarealer, hvor grænseværdien er overskredet, under forudsætning af at der andetsteds sikres tilstrækkelige udendørs arealer, hvor grænseværdien er overholdt.

9.6 Opholdsarealer kan tilvejebringes som et hævet gårdareal eller som altaner og tagterrasse. Støjbelastede altaner, hvor støjgrænserne ikke kan overholdes, medregnes ikke i opgørelsen af opholdsareal/friareal.

Overfladevand

9.7 Som minimum skal overfladevand fra 40 % af arealet i delområde A nedsives på grunden, og i delområde B skal mindst 65 % af tag- og overfladevandet nedsives på grunden.

9.8 Til forsinkelse af regnvand, må der etableres forskellige LAR-løsninger, her under etablering af forsinkelses- og nedsivningsbassing, nedsivningsgrøfter, brug er permeabel belægning mv.

Forareal

9.9 Forarealet, således som angivet på lokalplankortet Bilag B med en bredde på op til 5 meter, må kun anvendes som grønt randområde med græs, buske, pur og træer samt plads til vej- og stiadgange. I forarealer mod Thomsens Allé og Rosenvængets Allé, skal der indgå beplantning med spredte fritvoksende træer, således at der mindst er et træ for hver 20. meter.

Belysning

9.10 Der må etableres belysningsanlæg i form af lysmaster i forbindelse med adgangs-, parkerings- og vareleveringsarealer. Lysmasterne må ikke have en højde, der overstiger 5 m over terræn, og skal placeres, så der ikke opstår blændingsgener i forhold til naboer.

Hegn

9.11 Der må opsættes støjafskærmning i skel mod naboejendomme med en højde på op til 2,5 m på strækningen som vist på Lokalplankortet, Bilag B.

9.12 Støjafskærmning skal etableres som fast hegn med stedsegrøn begrønning som f.eks. vedbend, dværgmispel m.fl.

Terrænregulering

9.13 Terrænet på den enkelte grund må ikke reguleres mere end 0,5 meter i forhold til det eksisterende terræn. Terrænet må ikke reguleres nærmere lokalplangrænsen end 2,5 m.

9.14 Udover terrænreguleringen nævnt i § 9.12 må der etableres trapper, ramper til ned- op opkørsel, landskabsformationer ved lege- og opholdsområder samt for at overdække parkering.

Udendørs oplag

9.15 Udendørs oplagring må kun ske bag afskærmning og må ikke fremstå synligt mod omgivelserne.

Skilte på terræn

9.16 Skiltning på terræn skal udføres efter følgende retningslinier:

• Skiltning skal respektere vejreglernes bestemmelser om oversigt.
• Der må opføres ét fritstående skilt/pylon mod Storegade, med en maksimalbredde på 2,1 m og en højde på maksimalt 8 m over eksisterende terræn. Skiltet skal opføres i tilknytning til overkørslen til Storegade.
• Opføres der flere butikker inden for lokalplanområdet, skal disse anvende samme skilt/pylon.
• På fritstående skilte og pyloner må kun logo og/eller tekst oplyses og ikke søjlen som helhed.

10.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor:

10.2 Jordforurening: Dele af lokalplanområdet kan være forurenet jord. For disse områder skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens § 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. til boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune.

10.3 Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens § 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer.

10.4 I kloak-sektorplanen er der begrænsninger af befæstelsesgraden af hensyn til bortskaffelse af overfladevand. Esbjerg Kommune skal godkende anlæg for håndtering af overfladevand.

10.5 Affaldshåndtering skal udformes efter Esbjerg Kommunes regulativ for affaldsområdet, herunder forholdet til placering af skraldespande, nedgravede molokker mv.

10.6 VVM-pligt: Anlæg eller projekt er inden for lokalplanområdet, der i henhold til planloven og VVM-bekendtgørelsen skal screenes og/eller er VVM-pligtige, kan ikke godkendes før Esbjerg Kommune har screenet og om nødvendigt har udarbejdet miljørapport, der belyser de miljømæssige konsekvenser.

11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er godkendt et vejprojekt for det enkelte delområdes trafikbetjening.

11.2 Før ny bebyggelse tages i brug, skal det ved målinger eller beregninger dokumenteres, at de vejledende støjgrænser fra Miljøstyrelsen overholdes.

11.3 I forbindelse med etablering af butikker skal det dokumenteres, at vareindlevering kan foregå uden bakning i kundeområder, på færdselsmæssig betrykkende vis på fællesarealer, samt at anvendelsen ikke vil påvirke naboer udover Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj.

11.4 Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i § 9 nævnte opholdsarealer være etableret.

11.5 Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i § 5 nævnte parkeringsarealer være etableret.