Konsekvensanalyse af højhusbebyggelse
Da der er tale om højt byggeri, er der udarbejdet en konsekvensanalyse, der beskriver hvorledes omgivelserne vil blive påvirket, såfremt lokalplanområdet bygges fuldt ud. Konsekvensanalysen omfatter i overensstemmelse med Kommuneplan 2022-34 bebyggelsesmønster, byrum, funktion, trafikale forhold, skyggevirkninger, vindforhold, eksterne udsigtsforhold samt parkerings- og opholdsarealer. Da mange af disse miljøparametre er beskrevet og vurderet i den tilhørende miljørapport, vil disse kort blive opsummeret, og man vil kunne læse mere i bilag E.
Bebyggelsesmønster
Planområdet grænser op til Esbjergs bymidte og er omgivet af forskellige centerområder med blandede funktioner. Planområdets naboområder er primært boliger, lettere erhverv i form af liberalt erhverv, sundhedserhverv, bank, hotel, mindre udvalgsvarebutikker samt forskellige mindre cafeer. Det vil sige, at området er præget af en blanding af funktioner, byggestil, højder, bygningsvolumener mv.
Planlægningen ligger i tråd med Esbjerg Kommunes Kommuneplan 2022-34, der foreskriver, at den dynamiske udvikling af byen kan udtrykkes med tidens arkitektur og varierede bygningskroppe samt etablering af enkelte højere huse på velvalgte steder. Denne tilgang kan give det samme antal boligkvadratmeter som en massiv karrébebyggelse uden at bymiljøet bliver bygget væk. Det mindre fodaftryk giver mere friareal til byliv og til håndtering af regnvand.
Byrum
Den planlagte bebyggelse overstiger eksisterende nabobebyggelse omkring planområdet med 4-5 meter. Dog opleves højdeforskellen ikke på samme måde i byrummet som på afstand. Der er i forvejen en stor variation i byggematerialer, farver, arkitektur mv. i denne del af Esbjerg, hvorfor den planlagte bebyggelse kommer til at udgøre en del af den eksisterende høje og varierende bebyggelse i og omkring planområdet.
Figur 15 – Eksisterende forhold set fra Strandbygade ud for Home og Spar Nord. Der ses i sydøstgående retning mod planområdet.
Figur 16 - Den nye bebyggelse er visualiseret i en farve, der svarer til det, som lokalplanen foreskriver, placeret i planområdet og vist i det omfang, den vil være synlig fra dette fotopunkt.
Herfra ser man et godt billede på, hvordan den planlagte bebyggelse kommer til at fungere som huludfyldning i et område med allerede eksisterende høj bebyggelse. Vest for den planlagte bebyggelse ses Hotel Scandic Esbjerg, og øst for ses de to naboetageboliger på Strandbygade 6-8. Selvom den planlagte bebyggelse vil være 4-5 meter højere end eksisterende bebyggelse i området, vurderes det kun at have en mindre væsentlig påvirkning af byrummet, da den lægger sig op ad eksisterende høj bebyggelse og ikke tager udsynet til noget.
Der er lavet en mere gennemgående vurdering af den visuelle påvirkning af byrummet med bl.a. flere visualiseringer i den ledsagende miljørapport.
Funktion
Planområdet ændrer funktion fra at være et parkeringsareal til at blive til et etagebyggeri med mulighed for boliger, liberale erhverv og sundhedserhverv. Omdannelse af planområdet vil skabe nye værdier med etablering af nyt bykvarter med attraktive boliger, liberalt erhverv, serviceerhverv og sundhedserhverv. Etableringen af et højhus giver mulighed for, at området bliver et integreret område med både boliger, erhverv, grønne opholdsarealer mv. på meget begrænset plads.
Det ses som en fordel, at parkeringsmulighederne flyttes fra at være en del af bybilledet til at være skjult under terræn, så den nye bebyggelse med sin arkitektur og grønne udenomsarealer er det, der fremtræder i byrummet i stedet for et befæstet parkeringsareal.
Trafikale forhold
Der vil ved spidsbelastninger kunne opstå en lille forøget ventetid ved udkørsel fra planområdet til Strandbygade, da både den nye bebyggelse og eksisterende bebyggelse på Strandbygade 2, 6 og 8 benytter samme overkørsel. Den trafikale påvirkning fra de nye boliger og erhverv forventes ikke at være væsentlig i forhold til den nuværende trafik. Der er lavet en mere gennemgående vurdering af de trafikale forhold i den ledsagende miljørapport.
Skyggevirkning
Generelt kan det siges om skyggepåvirkninger, at høje og slanke bygninger i modsætning til karrébebyggelse kun giver kortvarig og forbigående skygge, ligesom fodaftrykket på jorden bliver langt mindre, i forhold til de kvadratmeter bygningen indeholder. Nabobebyggelsen på Strandbygade 6 vil blive påvirket af skygger om formiddagen og frem til middagstid, da den planlagte bebyggelse ligger sydøst for. Fra middagstid og hen over eftermiddagen vil der ikke opleves skyggepåvirkning længere. Da der er tale om forbigående skygge, er det vurderet, at der ikke er boliger eller opholdsområder, der henlægges i længerevarende skygge som følge af den planlagte bebyggelse. Der er lavet en mere gennemgående vurdering af skyggepåvirkninger i den ledsagende miljørapport.
Vindvurdering
Placering af bebyggelse i planområdet skaber en let øget vindbelastning omkring bygningens fodaftryk. Dette gælder i mellemrummet mellem den nye bebyggelse og den eksisterende på Strandbygade 2 og 6, samt et stykke af selve Strandbygade. Det er dog stadig i den komfortable ende af skalaen, og der vurderes ikke at opstå ukomfortable vindgener. Der er lavet en mere gennemgående vurdering af vindforhold i den ledsagende miljørapport.
Eksterne udsigtsforhold
Udsigten over et ubebygget parkeringsareal fra naboområder vil forsvinde og i stedet vil der være et etagebyggeri på op til 9 etager. Der ingen beboelsesbygninger, der i dag har udsigt hen over planområdet. Der vil derfor ikke være eksisterende boliger, der mister udsigt hen over området.
Dækning af parkeringsbehov
Parkeringskravene i lokalplanen er fastlagt i overensstemmelse med Esbjerg Kommunes parkeringsregulativ og vil overholde følgende:
• 1 parkeringsplads for hver 75 m2 etageareal til kontorer, sundhedserhverv og lignende,
• 1 parkeringsplads for hver 125 m2 etageareal til boliger, dog mindst ½ parkeringsplads for hver bolig.
Parkeringsbehovet opfyldes med en parkeringskælder under det planlagte byggeri samt etablering af et overdækket parkeringsareal i stueplan. Derudover bibeholdes et antal af de eksisterende parkeringspladser i planområdet på terræn. Der er lavet en mere gennemgående vurdering af parkeringsbehov i den ledsagende miljørapport.
Krav til opholdsarealer
I overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer for opholdsarealer ved etagebyggeri kan opholdsarealer etableres som enten private arealer, fælles arealer eller i en kombination af disse. Private opholdsarealer skal have direkte adgang fra den enkelte bolig. Ved etagebyggeri skal grunden have en størrelse, så der kan etableres et velbeliggende og anvendeligt fælles opholdsareal.
I lokalplanområdet anlægges fælles opholdsarealer på private altaner samt en fælles grøn taghave. I det eksisterende kontorbyggeri er der tagterrasser, som vil kunne tages i brug til både boliger og erhverv. Desuden kan der evt. påsættes altaner på den sydvestlige facade for at opfylde kravene til ophold, såfremt en del af bebyggelsen omdannes til boliger.
Lokalplanen stiller desuden krav om beplantning ud mod Strandbygade, der vil medvirke til at skabe et grønnere udseende.