Bestemmelser

  • at sikre renoveringer og nybyggeri arkitektonisk og materialemæssigt udføres i overensstemmelse med den eksisterende bygnings oprindelige arkitektur og karakter,
  • at sikre, at lokalplanområdet fastholdes som åbent grønt parkområde i samspil med de eksisterende bygninger og ny tilbygning samt øvrige bebyggelser i Ribelund
  • at sikre at tilbygninger sker inden for et defineret byggefelt,
  • at sikre træerne jf. Lokalplankort, Bilag B og
  • at sikre lokalplanområdet kan omdannes fra offentlige formål til et blandet boligområde.
  • 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på Kortbilag A og omfatter matr.nr. 543c Ribe Bygrunde.
  • 2.2 Lokalplanområdet fastholdes som Byzone
  • 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boliger og til erhvervsformål som sundhedserhverv, serviceerhverv og liberale erhverv, når disse underordner sig boligfunktionerne og i øvrigt ikke er til gene for beboerne i området.
  • 3.2 Der må etableres op til 12 etageboliger og 1 fritliggende bolig.
  • 3.3 Areal til erhverv må maksimalt udgør 10% af det totale bygningsareal.
  • 3.4 Lokalplanområdet må kun anvendes til funktioner med en miljøpåvirkning, der svarer til klasse 1 i Håndbog    om Miljø og Planlægning.
  • 3.5 Inden for lokalplanområdet må der opføres anlæg til områdets tekniske forsyning.
  • 3.6 De arealer, som på Lokalplankortet, Bilag B er markeret som fælles ophold- og køreareal og må ikke bebygges.

Disse arealer samt ubebyggede dele af byggefelt B4, beplantes så de får et grønt udtryk. Der kan opstilles bænke og lignende som understøtter anvendelse til leg og ophold samt anlæg til områdets tekniske forsyning.

  • 4.1 Indenfor lokalplanområdet må der alene foretages udstykning til almen forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg.
  • 5.1 Lokalplanplanområdet skal vejbetjenes som vist på Lokalplankortet, Kortbilag B.
  • 5.2 Lokalplanområdet skal indrettes, så det ikke er nødvendigt for lastbiler at bakke, hvor der færdes bløde trafikanter. Kørearealerne i området skal indrettes, så køretøjer ikke bakker til og fra offentlig vej.
  • 5.3 Der skal etableres cykelparkeringspladser med mindst 1 plads pr. 100 m2 etageareal.
  • 5.4 Der skal anlægges
  • 1 p-bås pr. bolig
  • 6 gæsteparkeringspladser og
  • 1 p-bås pr. 100 m² erhvervsareal
  • 5.5 Der skal først anlægges parkering til erhverv, såfremt der er behov for mere end 4 p-båse.
  • 5.6 De eksisterende stiforbindelser til matr.nr. 543n og 543h Ribe Bygrunde, således som vist på Lokalplankortet, Bilag B, må ikke blokeres, afskæres, forhindres eller yderligere besværliggøres.
  • 6.1 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler.
  • 6.2 Anlæg til fællesopsamling af husholdningsaffald og genbrugsmaterialer skal placeres indenfor det på Lokalplankortet, Bilag B byggefelt B2. Anlæggene skal enten integreres med øvrig sekundær bebyggelse som udhuse, cykelskure og lignende eller placeres på terræn som en samlet samlet helhed, med afskærmende beplantning.
  • 6.3 Indenfor lokalplanområdet må der etableres tekniske anlæg til håndtering af overfladevand, herunder udenfor byggefelterne.
  • 6.4 Der må ikke opsættes husstandsvindmøller inden for lokalplanområdet.
  • 7.1 Der må kun opføres ny boligbebyggelse indenfor Byggefelt B1. Den bevaringsværdige bygning, således som udpeget på lokalplankortet, må kun ombygges til boliger eller til sundhedserhverv, serviceerhverv, liberalt erhverv eller kontorerhverv.
  • 7.2 Der må kun opføres sekundær bebyggelse indenfor byggefelt B2, B3 og B4.
  • 7.3 I den bevaringsværdige bygning må der ikke etableres mere end 12 lejligheder og der må ikke etableres mere end 150 m² erhvervslokaler

B1 – byggefelt 1

  • 7.4 Indenfor byggefelt B1 må der kun opføres ét enfamilieshus sammenbygget med garageanlægget i byggefelt B3. Byggeri i byggefelt B1 og B3 skal opføres med samme facadelinje mod nord, således som vist på Lokalplankortet bilag B.
  • 7.5 Enfamilieshuset i byggefelt B1 må ikke have et samlet etageareal på mere end 150 m².
  • 7.6 Der må indenfor byggefelt B1 etableres op til 50 m² sekundær bebyggelse sammenbygget med enfamilieshuset.

B2 – byggefelt 2

  • 7.7 Indenfor byggefelt B2 må der kun opføres én sekundær bygning til opbevaring, cykelparkering, affaldshåndtering og lignende. Bygningens længste side skal placeres vinkelret på den bevaringsværdige bygning.
  • 7.8 Indenfor byggefelt B2 må det samlede bygningsareal ikke udgøre mere end 20 m².

B3 – byggefelt 3

  • 7.9 Indenfor byggefelt B3 må det samlede bygningsareal ikke udgøre mere end 150 m².

B4 – byggefelt 4

  • 7.10 Indenfor byggefelt B4 må det samlede bygningsareal ikke udgøre mere end 85 m², fordelt med 65 m² bunker og 20 m² ny pavillon.

Bevaringsværdige bygning

  • 8.1.1 Den bevaringsværdige bygning, som er markeret på Lokalplankortet, Bilag B, må ikke nedrives, udvendigt ombygges eller på anden måde ændres udvendigt uden byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde.

Vinduer

  • 8.1.2 På den bevaringsværdige bygning må der kun anvendes trævinduer enten med 2 eller 3-lagsglas med kitfalsprofil eller som kitfalsede vinduer med koblede ruder eller forsatsruder bagved.
  • 8.1.3 Vinduer skal udføres med gennemgående sprosser, således som på Bilag C.
  • 8.1.4 Tilmurede vinduer skal genisættes, således som vist på Bilag C.

Døre

  • 8.1.5 Der må i nordfacaden etableres 2 yderligere døre mod Tangevej, således som vist på Bilag C.
  • 8.1.6 Alle døre skal udføres i træ og med opsporede vinduer, således som vist på Bilag C.

Tagvinduer

  • 8.1.7 Der må etableres tagvinduer med en størrelse og en placering som vist på Bilag C. Tagvinduer placeres ovenover underliggende vinduer og symmetrisk i facaden.
  • 8.1.8 Tagvinduer på 2. sal samt 3. sals sydside må ikke være større end (l x b) 1,4 x 0,8 m.
  • 8.1.9 Tagvinduer på nordsiden af den bevaringsværdige bygnings 3. sal må ikke omfatte mere end 4 vinduer, og hvert vindue må ikke være større end (l x b) 0,9 x 0,6 m.

Kviste

  • 8.1.10 Der må ikke opsættes kviste på nordfacaden.
  • 8.1.11Der må på sydfacaden opsættes 8 kviste med saddeltag med en hældning på op til 35 grader, med en placering, udformning og en størrelse således som vist på Bilag C. Kviste placeres symmetrisk i forhold til facaden og inddækkes med zink.

Altaner

  • 8.1.12 Der må kun opsættes altaner på sydfacaden.
  • 8.1.13 Der må på sydsiden etableres altaner ind spændte i konstruktionen, med en størrelse og en placering som vist på Bilag C. Altaner placeres symmetrisk i facaden, frithængende og uden understøttende stolper. Gelænder skal give et transparant udstyk og enten udføres som lodretstående gelænder i enten grå, stål, zink, galvaniseret eller tilsvarende grålige nuancer.
  • 8.1.14 Altaner må ikke have en længde på mere end 2 vinduesfag tillagt 25 cm på hver side af vindueshullet. Altaner må ikke have en dybde på mere end 1,5 m.

Facade

  • 8.1.15 Den bevaringsværdige bygning skal fremstå i blank mur, og må således ikke males, pudses eller på anden måde ommures uden særskilt tilladelse.
  • 8.1.16 Facaden i de eksisterende buer omkring vindfang/overdækning på den bevaringsværdige bygnings sydfacade skal fjernes og tilbagerykkes, således som vist på Bilag C.
  • 8.1.17 Der må på facaden opsættes ét skilt med et samlet areal på 0,06 m² og med størrelse som et stykke A3-papir, i tilknytning til virksomhed i ejendommen. Skiltet må kun oplyses med coronabelysning.
  • 8.1.18 Tagrender og nedløbsrør skal udføres i zink. Tag
  • 8.1.19 Tagformen må ikke ændres.
  • 8.1.20 Tag skal beklædes med teglrøde (naturrød, uden engobering) vingetegl, gammel dansk model. Rygningen skal lægges i mørtel.

Trappe

  • 8.1.21 Trappen på den nordsiden af den bevaringsværdige bygning, skal ombygges efter originalt forbillede, jf. bygningstegningerne på Bilag C og Bilag D.

Nybyggeri

B1 og B3 – byggefelt 1 og 3

  • 8.2 Nybyggeri i byggefelt B1 skal fremstå med samme facade som bebyggelsen i Byggefelt B3.
  • 8.3 Byggeri i byggefelt B1 og B3 skal udføres med lodretstående brædder af sortmalet træ, udført som 1 på 2.
  • 8.4 Byggeri i byggefelt B1 og B3 må ikke udføres med en facadehøjde på mere end 3,2 m og en samlet højde på 3,5 m.
  • 8.5 Vinduesrammer skal være sorte.
  • 8.6 Byggeri i byggefelt B1 og B3 skal udføres med enten ensidig taghældning med den højeste side mod den bevaringsværdige bygning, eller med fladt tag.
  • 8.7 Tagfladen mellem byggeri i byggefelt B1 og B3 skal fremstå som én samlet og ubrudt tagflade, herunder uden spring i facadehøjde og sternbrædder.
  • 8.8 Tage i byggefelt B1 og B3 må kun beklædes med sedum, eller med sort fast tag som fx tagpap eller tagplade uden prægning, eller sorte solceller.

Solceller skal være integreret i tagfladen og må ikke være højere end murkronen.

B2 – byggefelt 2

  • 8.9 Byggeri i byggefelt B2 skal udføres med lodretstående brædder af sortmalet træ, udført som 1 på 2.
  • 8.10 Byggeri i byggefelt B2 må ikke udføres med en facadehøjde på mere end 2,5 m og en samlet højde på 3,0 m.
  • 8.11 Byggeri i byggefelt B2 skal udføres med enten ensidig taghældning med den højeste side mod parkeringspladsen, eller med fladt tag.

B4 – byggefelt 4

  • 8.12 I byggefelt B4 må den eksisterende bunker anvendes til sekundær bebyggelse.
  • 8.13 I byggefelt B4 må der etableres en pavillon på op til 20 m² overdækket areal til ophold. Pavillonen må etableres i træ eller aluminium og lukkes tæt med glassider.
  • 8.14 Bebyggelse i byggefelt B4 må ikke være højere end 3,5 m over terræn.
  • 8.15 Bunkeren, således som udpeget på Lokalplankortet Bilag B, må ikke ændres eller udvendig ombygges uden særskilt tilladelse.
  • 9.1 Ved nybyggeri og ved ændret anvendelse af den bevaringsværdige bygning, skal der sikres opholdsareal svarende til mindst 25 % af etagearealet til boligformål og mindst 5 % af etagearealet til erhvervsformål. Opholdsarealer skal anlægges som sammenhængende velbeliggende arealer med mulighed for sol og læ og skal skærmes med beplantning, eller som altaner.
  • 9.2 Der skal foruden de i § 9.1 udlagte opholdsarealer udlægges et fælles opholdsareal, svarende til mindst 400 m² i tilknytning til byggefelt B4. Arealet skal have et grønt udtryk med græs, blomsterbede eller mindre buske, samt områder til ophold og mulighed for mindre stier.
  • 9.3 Arealet markeret som fællesopholdsareal mellem den bevaringsværdige bygning og byggefelt B3, må anvendes multifunktionelt, herunder med fortsat mulighed for at betjene garageanlæg i byggefelt B3 samt opholdsarealer for boligerne.
  • 9.4 De 3 bevaringsværdige træer, således som vist på lokalplankortet skal bevares.
  • Træerne må ikke beskæres eller fælles uden tilladelse fra Esbjerg Kommune.
  • Ved fældning genplantes efter aftale med Esbjerg Kommune.
  • Træernes vækstvilkår må ikke forringes, f.eks. ved terrænregulering, ændring af belægning osv.
  • 9.5 Der må ikke plantes træer eller buske mellem de bevaringsværdige træer, der kan opnå en højde på mere end 60 cm.
  • 9.6 For arealet til den bevaringsværdige bebyggelse, således som vist på lokalplankortet Bilag B, må kun anvendes til afskærmende beplantning. Beplantningen skal min. have en højde på 1 m over terrænet ved parkeringsarealet.
  • 9.7 Ubebyggede arealer kan anvendes til håndtering af regnvand.
  • 9.8 Terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn tillades ikke. Dog undtaget terrænregulering i forbindelse med anlæg af vej og etablering af teknisk forsyning.
  • 9.9 Der må ikke foretages terrænregulering nærmere end 1 meter fra skel.
  • 9.10 Støttemure må højst være 0,5 meter og skal udføres enten i røde mursten eller granit. Støttemure må kun opføres I nær tilknytning til den bevaringsværdige bygning.
  • 9.11 Hegn i skel må kun etableres som levede hegn af bøg. Hække må ikke være højere end 1,6 m, for at sikre det landskabelige sammenhæng mellem lokalplanområdet og Ribelund.
  • 9.12 Der må ikke etableres faste hegn inden for lokalplanens område, bortset fra afskærmning omkring terrasser. Hegnet skal i givet fald opføres i sammenhæng med bebyggelsen og må maks. være 1,60 meter højt og må ikke placeres mere end 3 m fra facaden.
  • 9.13 Som min. skal tag- og overfladevand fra 65 % af lokalplanområdet nedsives på egen grund. Hvis nedsivning ikke er mulig, skal tag- og overfladevandet forsinkes inden afledning.
  • 9.14 Henstilling af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over 3.500 kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet.

Da lokalplanområdet ikke kan udstykkes, er der ikke fastsat bestemmelser om etablering af en grundejerforening.

Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før:

de i § 5 nævnte veje og stier er etablerede;

de i § 5 nævnte parkeringsarealer er etablerede; de i § 9 nævnte fri- opholdsarealer er etablerede;

det i § 9 nævnte afskærmende beplantning er etableret;

nybyggeri er tilsluttet kollektiv varmeforsyning, hvis det ikke kan dokumenteres,    

at nybyggeri opfylder klassifikationskrav til lavenergibygninger i Bygningsreglementet.

Der er for ejendommen vedtaget og tinglyst flere forskellige servitutter. Der er på lokalplankortet stedfæstet et byggeretligt skel tinglyst på ejendommen. Lokalplanens byggefelter respekterer dette byggeretlige skel.

Der er ikke tinglyst andre servitutter af betydning for lokalplanens realisering.

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 40-020-0013 Blandet boligområde er udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den 05.02.24.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester

Rikke Vestergaard, Direktør for Teknik & Miljø